Урбанистика сегодня - модное занятие, но далеко не все понимают, чем именно занимаются профессионалы этого вопроса, и нужно ли учитывать их мнение при строительстве современных объектов

Город - величина непостоянная. Он всегда развивается, видоизменяется и растет. За внешний вид городского пространства в ответе архитектор. Во всяком случае, именно так считает большинства архитекторов и жителей. Однако архитектор обычно создает что-то новое, придумывает свой мир, а потом реализовывает его на практике. Город же - это реальный мир, жизнь в котором должна быть не просто эстетичной и поражать художественный вкус ценителей, а, в первую очередь, она должна быть комфортной для большинства. И именно урбанисты способны вписать фантазии архитекторов в существующую реальность. И вот когда связка этих двух специалистов срабатывает, то жители получают уникальные городские пространства, которые становятся точками притяжения.

Редакция ИА «Строительство» попыталась выяснить, прислушиваются или нет к мнению урбанистов девелоперы, работают ли они с ними в связке и что получают на выходе. Оказалось, что все зависит от объекта. Если объект точечный, то его строительство не требует привлечение урбаниста, если это большой проект или комплексная застройка территории, то без него осуществить такую стройку просто невозможно.

Размер имеет значение

Основатель архитектурного бюро  Master’s plan Юлия Зубарик поясняет:

- В последнее время в Москве все чаще реализуются не просто «точки» в центре Москвы, как это было раньше, а крупные архитектурно-градостроительные проекты площадью от 5 до 30 га и более. В этом случае, как без урбаниста, так и без архитектора не обойтись. Ведь урбанист, а по-русски «градостроитель» —  это, прежде всего, стратег по развитию всей территории застройки. Транспортная, инженерная, социальная и общественно-деловая инфраструктуры создаются и проектируются именно им. Любой урбанист знает, что необходимо начинать со структуры. В первую очередь, с транспортной сети, которая пронизывает весь архитектруно-градостроительный проект, делая его доступным, отделяя общественное от частного. Кроме этого, в каждом градостроительном проекте всегда учитываются социальные объекты, школы, детские сады, поликлиники и озелененные территории общего пользования - парки и скверы, пешеходные связи.

Это мнение разделяет и Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects:

- Урбанистика призвана объединить все имеющиеся практики и подходы к организации и застройки пространства, чтобы сформировать модель комфортной среды для всех участников. Строить города ради городов - бесперспективное занятие. А строить города для людей - это и есть новый подход к пространству. В большей степени, урбанисты, нужны тем компаниям, которые занимаются масштабным благоустройством, работают с общественными пространствами или крупными инфраструктурными проектами. Для локальных проектов это требуется в меньшей степени, так как взаимодействие объекта со средой и людьми ограничивается его функциональным назначением. При грамотном подходе с привлечением экспертов по урбанистики и архитектуре можно получить практически идеальный проект, который для инвестора будет ликвидным и окупаемым активом, а для города и жителей - новым центром притяжения.

На сегодняшний день, российские девелоперы, застраивающие большие территории масштабными проектами, безусловно, прибегают к опыту, урбанистов. Например, это подтверждает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов:

- Наша компания плотно занимается проектами комплексной застройки. И именно для качественной проработки проекта в рамках общей застройки территории, для детальной разработки общественных зон, равномерного распределения транспортных потоков как внутри квартала, так и за его пределами, правильного зонирования  инфраструктуры  у нас в штате имеется специалист по урбанистике. Для своих текущих и перспективных проектов  мы учитываем отечественный и мировой опыт, используем передовые практики.

Кирилл Игнахин, генеральный директор  Level Group, добавляет:

- При комплексном развитии территории важно понимание того, как будет жить этот масштабный проект после сдачи его в эксплуатацию. Урбанист помогает создать такую концепцию и предвидеть, как изменится пространство комплекса, то есть для проектов, чьи размеры достигают масштабов небольших микрорайонов, необходима помощь специалиста, понимающего, как устроен город.

Работая над большим проектом, как рассказывает Мария Хурамшина, директор по маркетингу и рекламе компании «Тройка РЭД», девелопер должен учитывать все факторы комфортного функционирования городской системы: транспорт, пешеходную инфраструктуру, экологию, здравоохранение и т.д. И в этом неоценимую помощь оказывают именно урбанисты.

Кроме того, урбанисты привлекаются и для разработки документации, что очень важно для реализации задуманного проекта.

Нет документа, нет и объекта

Реализация любого девелоперского проекта начинается с разработки  градостроительной документации, маркетинговых исследований, урегулирования имущественно-земельных отношений и т.д. Успешность будущего объекта во многом зависит от тщательной проработки каждого из этих аспектов, и градостроительная документация является первоочередной работой для получения разрешения на строительство.

Как поясняет Юлия Зубарик:

- В России есть особый вид документации — проект планировки территории (ППТ). Это, пожалуй, самый сложный и ответственный вид документации на всем протяжении реализации проекта, который планирует и утверждает комплексное развитие крупных территорий. Так,  реорганизация заброшенных промзон в общественно-жилые кластеры —  это и реновация кварталов ветхого пятиэтажного фонда, и развитие транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Без проекта планировки территории подобные реорганизации невозможны, а значит, градостроители необходимы как для инвестора, так и для города.

Однако Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает, что на практике девелоперы предпочитают общаться не с урбанистами, а со специалистами по городскому планированию:

- Многие застройщики обращаются к ученым из НИИ Генплана Москвы для разработки проекта планировки территории. Специалисты данного НИИ имеют более чем полувековой опят в градостроительных вопросах с учетом всех аспектов: инженерно-транспортных, архитектурно-планировочных, экологических, социально-экономических и прочих.

Достаточно часто разработкой проектной документации занимается сторонний подрядчик.  По словам Литинецкой, чаще всего выбираются государственные структуры или близкие к ним, так  как важно сразу учитывать вектор развития города, намеченного властью. Это обычно позволяет быстрее согласовывать проект.

Время согласование и время на исправление ошибок в документации обходятся девелоперу достаточно дорого. Также он платит, если изначально не все было предусмотрено, и уже в ходе реализации проекта возникает необходимость менять что-то в проекте.

Учитывая эту специфику, Александр Красавцев, партнер компании ПРОМКОД, куратор образовательной программы УТРО, убежден, что девелоперу необходимо не вовлекать различных специалистов  на основе субподрядного договора, а иметь такого специалиста в штате, который будет на хорошем уровне разбираться в маркетинговых исследованиях, в градостроительной документации и даже в работе с жителями .Это поможет сэкономить средства изначально. Кроме того, разные субподрядчики могут действовать несогласованно. Например, маркетологи хорошо считают, что  будет продаваться, и дают свои выкладки о том, что будет пользоваться спросом в данной работе. Однако когда с этим девелопер приходит к архитекторам, выясняется, что подобный проект на данной территории просто не может быть построен. И архитекторы проектируют несколько иначе. Урегулирование земельно-имущественных отношений тоже влечет корректировки проекта. Получается, участники работают независимо друг от друга, каждый выдает хороший результат, но в итоге проект тормозится и не всегда оказывается качественный.

Но эта проблема решаема.  Например, очень полезно будет обучение собственных специалистов на специальном курсе в рамках образовательной программы Управление территориальным развитием (УТРО), организованной МАРШ и РАНХ и ГС.

Лучшие мировые примеры

Сложность работы девелоперов в тандеме с архитекторами и урбанистами - это рабочие моменты любого строительного процесса. Но если тандем сложится и проект реализуется, то объект станет значимым для города, он будет обращать на себя внимание. Безусловно, в мире есть  подобные проекты. Опросив экспертов, редакция получила следующую тройку лидеров.

Проект реновации электростанции в районе Battersea в Лондоне, о котором рассказала Мария Литинецкая. Бывшая станция, малопригодная для реконструкции, стала социальным центром огромного района жилой, офисной и коммерческой застройки. Вокруг нее возводится несколько сот тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Почти все дома получат каскадную архитектурную форму, то есть будет много террас и пентхаусов, откуда открывается вид на старинную реконструированную станцию из красного кирпича, которая станет настоящим культурным и потребительским кластером района.

Также выделяется проект Offenbach Hafenт в Франкфурте-на-Майне. Кирилл Игнахин описывает его следующим образом:

- Речь идет о застройке небольшого участка земли в бывшей промзоне. Его особенность в том, что он представляет собой протяженную, но узкую стрелку, углубляющуюся в фарватер Майна. Максимальная ширина полуострова – всего 115 м. На этом участке сейчас идет малоэтажная застройка, предполагающая размещение жилых домов, офисов, парка и пляжа на оконечности стрелки. Причем весь район будет состоять всего лишь из одной улицы, которая пройдет вдоль полуострова. Учитывая особенности почвы и крайне ограниченную территорию, еще 10-20 лет назад, я полагаю, такой участок земли вообще не смогли бы использовать для создания жилого и автономного района. Собственно, поэтому раньше здесь располагались только портовые склады. Современные подходы к градостроительству позволяют задействовать даже такие участки.

Анна Носова, партнер компании ПРОМОКОД и куратор образовательной программы УТРО, в качестве удачной работы с привлечением урбанистов считает строительство города  Паундбери в Великобритании. Стройка началась  в 1993 году и продолжалась в течение 20 лет. Сегодня население Паундбери  равно 6000 человек. И здесь были применены основные принципы нового урбанизма, благодаря которому создается комфортная среда для жизни. Например, здесь минимизирован автомобильный трафик, ставка сделана на пешеходов и экологический транспорт. Социальная инфраструктура строилась в пешей доступности в пределах микрорайона. Здесь изначально уважали окружающую среду, сразу использовали экологически чистые технологии,  и строили город, удобный для ходьбы, а не езды.

В настоящий момент принципы нового урбанизма становятся частью мировой градостроительной политики. И даже Москва начинает меняться в эту сторону, стараясь увеличить пешеходный трафик, хотя не все москвичи находят это удобным.

Наталья Бухтиярова