Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Сергей Юрьевич Полонский

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +9 °C, дождь.

Архив публикаций
«    Сентябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
15 мар 07:29Бизнес

Темное далёко девелопмента не за горами, а чиновники штампуют законы, чтобы добить тех, кто остался

Автор:

Сергей Полонский честно о перспективах российского рынка недвижимости

О том, что вся российская экономика переживает кризис, каждый из нас не просто знает, но и непосредственно ощущает в собственной жизни. Рынок недвижимости, который с 2014 года вытягивал всю страну из бездны, находится в таких же условиях, да еще и на пороге реформирования. Законодательные изменения предстоят грандиозные, которые не просто преобразят рынок, но и санируют его на 50%. Однако, чаще всего представители девелоперского бизнеса в разговоре с прессой утверждают, что все, конечно, плохо, но лично мы выживем и продолжим успешно работать как ни в чем не бывало.

Так ли это? Кто выживет? Что будет с рынком? Кто за всем этим стоит? И как надо было действовать? На все эти вопросы откровенно сегодня расскажет российский предприниматель Сергей Полонский.


- Сергей, вы человек с очень большим опытом в девелопменте, расскажите, пожалуйста, свое видение ситуации в строительном комплексе сегодня. Что в действительности ждет рынок?

- Прежде всего, я бы отметил, что нынешний кризис является продолжение кризиса 2008 года. Мы тогда не предприняли никаких действий, чтобы решить возникшую проблему. А ведь у меня были разумные, как показало время, идеи, и я их озвучивал. Еще в октябре 2008 года Шувалов собирал антикризисный штаб для обсуждения путей выхода из кризиса. На этом заседании были и строители, именно там я озвучивал, что необходимо сделать всего две вещи для решения проблемы. Во-первых, я предлагал государственное субсидирование ипотечной ставки до 6 - 7%. Во-вторых, я выступал за отмену инсоляции, что позволило бы строить 20-метровые квартиры, которые бы были востребованы на рынке. Тогда никто меня не услышал. К счастью, субсидирование было реализовано позже, и эта программа признана единственной эффективной мерой против кризиса.


- Квартиры 20-метровые мы уже тоже строим.

- Строим, но такие квартиры могут занимать в проекте небольшую часть, так как большая часть не пройдет по инсоляции. Это отличный инвестиционный продукт.

Сергей Полонский: «За 2017 год в России обанкротилось 13 000 компаний».


- Но есть же апартаменты.

- Их, поговаривают, хотят запретить. Но вернемся к тому, что будет с рынком. А ничего хорошего с ним не будет. Все законодательные изменения, которые вступят в силу в самое ближайшее время, убьют его.

Давайте рассмотрим пример. Вам требуется операция, но у вас низкое давление, плохая кардиограмма и т.д. Никто вас в таком состоянии оперировать не будет, потому что вы просто умрете на операционном столе. С рынком же недвижимости почему-то поступают иначе. У нас кризис, по бизнесу бьют санкции, и тут мы решаем кардинально изменить правила игры, чтобы добить тех, кто остался. За 2017 год у нас обанкротилось 13 тысяч компаний.

Сегодня застройщик зарабатывает на проекте минимум. Это хорошо видно на примере квартир в многоквартирных домах Московской области. Средняя цена продаж там - 70 тысяч рублей за квадратный метр. А себестоимость - 65 тысяч рублей за квадратный метр. Поверьте мне, ниже этой цифры построить невозможно. То есть застройщик сегодня зарабатывает 5 тысяч - это 8%. Но ведь это он зарабатывает за три года, таков срок строительства дома. А есть еще и инфляция, увеличение себестоимости строительных материалов, непредвиденные расходы... В бизнесе любой страны мира действует очень простая пропорция, если у тебя стоимость денег 3%, то ты должен зарабатывать 9%, то есть в три раза больше. Если 12%, то зарабатывать необходимо 36%. Вряд ли банки будут кредитовать так, чтобы 8% за трехлетие делало бизнес прибыльным.

Учитывая все грядущие изменения, совершенно ясно, что старт новых проектов резко сократится. Но даже не это самое страшное. Страшно то, что мы потеряем строительно-девелоперскую компетентность, которая возникает не за один день. Эта компетентность нарабатывается годами. Компания, чтобы выйти на другие рынки, должна иметь опыт строительства 10-15 лет! Но правительству этого не надо, его устраивает местечковые девелоперы. Чиновники, безусловно, слышат прогнозы относительно банкротства половины застройщиков, но спокойно полагают, что на место умерших придут новые. Однако у нас уже сегодня нет ни одной российской компании, способной управлять строительством 100-этажного здания. У нас высотки строят турецкие компании.

И стоит отметить, что так поступают с отраслью, которая вытянула страну в кризис, которая была локомотивом экономики. 


Сергей Полонский: «Чиновники, безусловно, слышат прогнозы относительно банкротства половины застройщиков, но спокойно полагают, что на место умерших придут новые. Однако у нас уже сегодня нет ни одной российской компании, способной управлять строительством 100-этажного здания. У нас высотки строят турецкие компании».


- Как же стоило поступить?

- Необходимо понимать, что рынок недвижимости имеет очень большие масштабы и объемы. Самое лучшее - его не трогать. А если и что-то менять, то аккуратно, советуясь с профессионалами.
На рынок надо возвращать инвестора. Тут недавно министр экономического развития РФ Максим Орешкин удивлялся, что у нас пропал инвестор. Странно, что министр экономики этому удивляется, так как со стороны государства было сделано все возможное, чтобы это произошло.

Инвестор, покупающий 2,3,4 квартиры для перепродажи, очень пуглив. Но он профессиональный игрок, он профессионально оценивает рынок и вкладывает деньги в перспективные проекты. Его можно назвать лакмусовой бумажкой, по нему можно оценивать, рыночный или нет проект ты запускаешь.

Во всем мире инвесторов поощряют. Например, во Франции люди, купившие вторую квартиру, получают с этой покупки возврат налога. В чем смысл такой мотивации? Имея две квартиры, одну человек будет сдавать. А чем больше квартир на рынке аренды, тем доступнее их съем будет для молодых специалистов.

Раньше у нас на рынке был генеральный инвестор, который скупал 20-30% квартир. Но тут главное было больше не продать, надо учитывать отрицательные мировые примеры. Американский кризис 2008 года, по сути, был кризисом инвестиционным, когда в Майями 95% квартир были инвестиционными, и они практически все одновременно были выброшены инвесторами на продажу. И что произошло? Произошла логическая вещь - рынок недвижимости обвалился.

Сергей Полонский: «В период с 2000 по 2008 год у нас было мало обманутых дольщиков. Сейчас же их в 10 раз больше. Ни у кого не возникает вопрос, почему это произошло? Вы действительно думаете, что люди, занимающиеся бизнесом, решили стать мошенниками?»


- Сергей, расскажите подробнее о роли инвестора в качестве индикатора проекта.

- В мире, если ты собираешься строить дом, то ты объявляешь о продажах и начинаешь торговать на самом начальном этапе. Ты не получаешь эти деньги, они поступают на депозит, но ты оцениваешь свой продукт, ты понимаешь, будет он продаваться или нет. И лишь законтрактовав 30% квартир в будущем доме, ты сможешь получить кредит на строительство у банка. Без этих предварительных контрактов ни один банк кредит не выдаст.

А у нас сперва получают все разрешения, начинают строить и начинают продавать по цене, которая им выгодна. Но люди могут и не захотеть покупать квартиры в этом проекте или по такой цене. И тогда ты начинаешь продавать дешевле, иногда ниже себестоимости, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки, но, скорее всего, такой проект остановится. Да, вначале строительства можно продавать и на 10% ниже себестоимости, но ты должен понимать, что завтра твоя модель отрастет. А понимать это можно лишь в условиях стабильной экономики. У нас же ничего спрогнозировать невозможно.

Применить мировую модель реализации квартир у нас нельзя, так как предварительные контракты запрещены законом. Вообще в период с 2000 по 2008 год у нас было мало обманутых дольщиков. Сейчас же их в 10 раз больше. Ни у кого не возникает вопрос, почему это произошло? Вы действительно думаете, что люди, занимающиеся бизнесом, решили стать мошенниками?


- 214-ФЗ вступил в силу в 2004 году. Вы считаете, что это он разогнал ситуацию с обманутыми дольщиками?

- Да. Стоит заметить, что уже тогда банки хотели принять закон в таком виде, как он будет сейчас. Банки, безусловно, заинтересованы, чтобы деньги дольщиков проходили через них.
Хорошо, мы будем кредитоваться в банках, а где гарантия, что банки не рухнут? Они умирают гораздо в большем числе, чем девелоперы. За последний год на их санацию было выделено более триллиона рублей! Строители со своими проблемами и близко не стояли к этой цифре.

Сегодня правительство намерено идти дальше - вообще отказаться от долевого строительства. Неправда, что его нет во всем мире. Долевое строительство везде есть. Но даже если рассматривать проектное финансирование банками, то все равно возникают вопросы.
А смогут ли банки выдать всем кредиты в нужном объеме? Понятно, что все под строительство будут брать кредиты. Никто в мире за свои не строит. Но ведь у нас есть лишь пятерка банков, способная выдать такие суммы. Кроме того, 90% застройщиков просто не получат кредиты, так как банки не одобрят их бизнес-планы.

Второй важный вопрос, подорожает ли жилье? Подорожает, потому что банки выдают кредиты дорого. У нас сейчас малый и средний бизнес в стране кредитуется под 24-26%! Ситуация странная, у населения, например, Сбербанк привлекает деньги под 5,5%, а сам берет совсем иные проценты. При этом американские фирмы Фреди Марк и Фенни Мэй кредитовались у нас под 0,5%.

Сергей Полонский: «Российские банки должны заниматься банковской деятельностью».


- Если вернуться к вопросу, что надо изменить на сегодняшнем рынке, чтобы он выжил?

- Я бы предложил, чтобы российские банки занимались банковской деятельностью. У нас же ситуация уникальная. У нас банки могут иметь собственные девелоперские компании. Причем эти компании строят исключительно на территории Москвы. Я вот не понимаю этого. Уж если строят и такие умные, то пусть это делаю по всей России. Но вся Россия не привлекает, потому что там нет экономики. А как соревноваться обычным девелоперам с компаниями, за которыми стоят крупные банки? Да и правила игры у таких компаний иные.
Помните историю с домом на Мосфильмовской от «Донстроя», где Лужков велел срезать 20 этажей? И что? «Донстрой» стал собственностью банка ВТБ и 20 этажей лишних никто и не вспомнил...

Во всем мире банкам и инвестиционным компаниям вообще запрещено находится в одном пуле, чтобы не возник конфликт интересов. Ведь если банк ведет собственную инвестиционную деятельность, то он заинтересован создать такие условия кредитования для компании, чтобы потом скупить ее дешевле номинала. Ситуация с «Магнитом» весьма на это похожа. Если банк строит сам, то он заинтересован в банкротстве иных девелоперов.

Сергей Полонский: «Девелоперы умрут, строители, конечно, останутся. А на роль единственного девелопера метит государство, хотя это и откат в советское прошлое».


- Скажите, у нас возможно сегодня создание строительного лобби, способного защитить интересы всей отрасли?

- Нет. Все напуганы и молчат. Если ты пойдешь против, то ты никогда не получишь разрешение на строительство нового объекта. Вот сейчас для переселенцев правительство покупает у крупных застройщиков квартиры ниже себестоимости, потому что опт. И никто не может отказаться, так как иначе ему не дадут работать.

К сожалению, девелоперы умрут, строители, конечно, останутся. А на роль единственного девелопера метит государство, хотя это и откат в советское прошлое.


- Говорить про несовершенство наших законов можно долго. В принятый сегодня градостроительный кодекс внесено 900 поправок! Но у меня иной вопрос. Скажите, почему это происходит? Это некомпетентность? Незнание темы? Или что?

- Ваш вопрос поставил меня в тупик. У меня нет ответа. Хотя я точно знаю, что задача чиновников - создание условий для развития бизнеса. Но они не умеют этого. Они не профессионалы. Если б было иначе, мы б не оказались в таком положении как сейчас. По сути, все санкции - это экономическая война с Россией. И эта война бьет не по чиновникам, а по бизнесу. Сегодня предприниматели находятся на передовой фронта. А мы не просто этого не ценим, мы еще и в тюрьмы их сажаем. У нас 400 тысяч уголовных дел в год заводится именно против предпринимателей. 12-15 тысяч сидят в СИЗО до суда, что запрещено по закону. По сути уже не имеет значение, оправдают тебя или нет. Ты выйдешь через два года, и у тебя ни бизнеса, ни компании, ни активов.


- Сергей, беседуя с вами нельзя не затронуть вопрос строительства Москва-Сити. Знакового проекта, который в свое время Собянин назвал градостроительной ошибкой. Однако после главный архитектор Кузнецов был иного мнения. У вас есть ностальгия? Как вы оцениваете это проект сегодня?

- Ностальгии нет. У меня сейчас новый этап в жизни, и даже хорошо, что я все это с себя сбросил. И сегодня я бы, наверное, не взялся за этот проект, а тогда... как говорится, безумству храбрых поем мы песни.

Это был трудный проект. Мы тогда не умели строить высотки. У нас не было ничего подобного. Я объездил мир в поисках архитекторов и конструкторов, я рисовал этот проект вместе с Сергеем Чобаном. Он даже потом говорил мне, что я полноценный соавтор.
Я не согласен, что Москва-Сити - градостроительная ошибка. Очень легко обругать все, что сделано предшественником. Сити - это вызов всей ущербности, которая была и есть на данный момент. Сити меняет наше сознание. Вообще недвижимость способна менять сознание. Если ты все время живешь в панельном квартале и никуда не выходишь, то твое сознание будет ограничено, у тебя не возникнет иных образов, картинок и видений. А Сити на момент своего строительства находился за пределами своего времени.
И еще один момент. Комплекс Москва-Сити сейчас не такой, как планировался. У меня вопрос. А где шпиль? Шпиль - энергетическая составляющего этого центра. Не поставить его было равноценно тому, что мы звезды на Кремле срезали бы. Вернут шпиль, у бизнеса появится нужная энергия.

Есть и еще вопрос. А где парк? Там планировался парк, чтобы люди после работы могли прогуляться, отдохнуть, восстановить силы. Его тоже нет. У меня есть вариант, как исправить эту ситуацию, и как сделать, чтобы этот объект стал именно энергетическим центром.


Ноябрь 2005 год. Закладка капсулы на официальной церемонии начала строительства Москва-Сити. В центре на втором плане - Сергей Полонский. (фото из архива редакции) 


- А какие у вас лично планы на будущее? Где видите себе применение?

- Сегодня меня интересует строительство нового «умного города» в Крыму.

Это будет совершенно новый город, построенный исключительно по современным технологиям, где будет низкая себестоимость жизни за счет снижения налогов как минимум в два раза. Добиться такого снижения удастся за счет сокращения ненужных профессий. Например, сегодня уже не нужны депутаты. Когда-то они были нужны для того, чтобы передать вашу точку зрения в Москве. Сегодня каждый из нас сам в состоянии раз в неделю нажать кнопку и ответить на волнующие вопросы. Сегодня, если правильно использовать возможности камер, можно полностью ликвидировать воровство. А значит, не нужна армия полицейских, судей и т.д. Одним словом, это будет город без чиновников, водителей, полицейских, судей, бухгалтеров, юристов и т.д. В русском языке есть поговорка, что семеро с ложкой и один с сошкой. Так вот количество с ложкой надо сократить. Все современные технологии, ставшие доступными нам с открытием Интернета, будут там воплощены.

Такой город надо строить с самого начала, потому что существующие города невозможно переделать настолько. Они все строились с учетом технологий 19 и 20 веков.

Такое строительство - энергетически правильная история. И это самое важное. У нас в последнее время нет больших прорывных идей наподобие полета Гагарина в космос, а необходимость в этом сейчас острая. Строительство же smart города однозначно будет прорывом.

Почему этот город надо строить в Крыму? Во-первых, там идеальный климат, чтобы жить и работать в комфортных условиях. Там нет московской агрессивной среды с вечной серостью, там можно творить.

Во-вторых, эта стройка поставит однозначную точку в вопросе о том, наш или не наш Крым. Надо смотреть на Израиль, который спокойно строит на палестинских землях и не задается лишними вопросами.


- У вас все проекты похожи на сказку.

- Сам по себе я обычный человек, родом из Питера. Но я 25 лет занимаюсь девелопментом, а это профессия, которая сама по себе находится в будущем. Нельзя строить то, что надо сегодня, потому что за время строительства объект постареет и утратит актуальность. Надо переноситься в будущее.

Сергей Полонский: « Многие сегодняшние архитекторы, и пусть на меня за это даже обидятся, просто чертежники».


- И вы умеете это делать вместе с архитекторами.

- Вы не совсем правы. Это в 19 веке архитекторы не просто делали проект, а составляли смету, подбирали подрядчиков, следили за строительством... По сути, они были современными девелоперами. Многие сегодняшние архитекторы, и пусть на меня за это даже обидятся, просто чертежники.


- Сергей, у вас трудный путь, который выпадает не каждому. Как вы расцениваете этот свой опыт? Какие-то выводы для себя из случившегося сделали?

- Я, конечно, не призываю всех сегодня следовать моим путем, но у нас в России великие люди всегда либо в тюрьме сидели, либо были сосланы в ссылку, либо были близки к этому. Я не говорю, что если ты сидел, то ты великий человек. Но если ты не сидел и занимаешься бизнесом, то ты либо высоко коррумпирован, либо входишь в ближний-ближний круг.

Сегодня интересное время. Люди понимают, что если ты прошел через такое, то с тобой можно иметь дело, вести бизнес. Это неправильно, но у нас это так. В СИЗО я встретил больше порядочных людей, чем на свободе.

Возможно, для кого-то и полезна такая пауза, когда ты можешь не бежать, а остановиться и подумать над смыслом жизни. Но лично у меня никаких переоценок не произошло. Я и до тюрьмы считал, что если предприниматель работает по 12 часов все семь дней, то он - дебил. Должно оставаться время на себя, и оно всегда у меня было. И у моих сотрудников тоже.


- И мы плавно подошли к нашему традиционному вопросу. Как вы проводите свободное время? Есть ли у вас хобби?

- У любого предпринимателя обязано быть хобби. Он не просто человек, он должен быть интересным человеком, способным на встречах поддержать разговор не только о работе.

Вообще я считаю, что у любого человека всегда должны быть недочитанная интересная книга и недосмотренный интересный фильм. И в минуты грусти и одиночества, у вас всегда будет, чем заняться.

Беседовал Александр Гусев, материал подготовила Наталья Бухтиярова

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Любовь Цветкова о политической роли Ассоциации инвесторов Москвы

Слово главного редактора

Почему высококачественное стекло не востребовано рынком

Ruukki – это бренд, который действительно работает на бизнес

«профайн РУС»: для работы в России необходимо понимать ее географию

Компания REHAU: 20 лет на российском строительном рынке

Александр Ручьев: сегодня не стоит начинать девелоперский бизнес в России


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Наверх