Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Роман Сычев: Возможен ли «мягкий» отказ от долевого строительства? » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +9 °C, дождь.

Архив публикаций
«    Сентябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
28 мар 07:30Эксперты

Роман Сычев: Возможен ли «мягкий» отказ от долевого строительства?

Автор:

 

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group

Отмена долевого строительства как средство избавления жилищного рынка от проблемы долгостроев – это довольно радикальный шаг властей. При этом в последние годы количество проблемных объектов, как и число обманутых участников долевого строительства в Москве постепенно сокращалось. За последние пять лет стало вдвое меньше граждан, пострадавших от действий не чистых на руку застройщиков, а власти всерьез занялись решением проблемы. Отмечу, что позитивная динамика наблюдалась даже несмотря на кризисный период в экономике и постоянно меняющееся законодательство. Полагаю, что в долгосрочной перспективе проблему удалось бы решить путем «тонкой настройки» административных и экономических механизмов.

Однако нельзя не признать, что сложившаяся в России практика долевого строительства разительно отличается от опыта рынков западных стран. В нашей стране девелопмент развивался в условиях быстрого экономического роста и дорогих кредитов, поэтому прямое взаимодействие застройщиков и покупателей жилья без продуманной правовой среды и привело к появлению проблемы обманутых дольщиков. Введение между девелопером и клиентом третьей стороны соответствует мировой практике. Почти во всех странах, где имеется возможность приобрести жилье в период его строительства, между покупателем и девелопером есть посредник: банк, юридическая фирма, нотариус, кредитный брокер, маклер и т.п.

В любом случае речь идет о профессионале, который выполняет две важные функции. Во-первых, он компенсирует недостаток компетенции покупателя в юридических, финансовых и строительных вопросах. Посредник берет на себя часть ответственности за вкладываемые средства, потому что он данными компетенциями обладает.

Во-вторых, третья сторона контролирует застройщика, исключая риски наткнуться на мошенника. Практически всегда посредник является держателем средств, которые перечисляются застройщику траншами по мере его способности продемонстрировать прогресс на стройплощадке.

Новый механизм по своей природе, безусловно, более совершенный и правильный, чем российское долевое строительство, но не стоит забывать о специфике российских экономических условий. Отечественная экономика испытывает дефицит «длинных» и «дешевых» денег, именно поэтому любой долгосрочный бизнес, в том числе и строительный, должен опираться на какой-то более или менее стабильный и надежный поток поступлений, помимо банковского кредита. До недавнего времени таковым служили средства дольщиков.

Деньги покупателей – это не только безвозмездный капитал, но и оборотные средства застройщика. То есть начиная продажи, девелопер уже получает не только компенсацию расходов, но и выручку. Сочетая три источника финансирования – собственные средства, кредит, деньги покупателей – застройщик добивался адекватного уровня цен и высоких темпов строительства. При этом выручка позволяла снижать кредитную нагрузку еще до окончания строительства. Теперь же средства дольщиков придут только через банк.

По планам властей, уже через год 30% сделок на рынке строящегося жилья будут проводиться с использованием эскроу-счетов. К началу 2021 года – 95%. Однако конкретный механизм пока не выработан. Перевод девелоперского бизнеса на банковское финансирование, при котором средства дольщиков превратятся, по сути, во вклады на счетах эскроу, обязательно приведет к росту цен. Причины: стоимость обслуживания кредитов, издержки по контролю строительства со стороны банков.

Я полагаю, что без привлечения денег покупателей в строительстве «мягкий» отказ от долевого строительства практически исключен. Поэтому сейчас необходимо разработать такую схему финансирования новых жилищных проектов, при которой сохранится посредническая и кредиторская роль банка, но и деньги покупателей также будут применяться.

К примеру, в Германии законодательство в сфере строительства (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) позволяет переводить средства покупателей застройщику после завершения определенных этапов строительных работ. Порядка 20-30% средств от суммы контракта девелопер получает на стадии выхода на участок. Еще около 40% застройщик увидит после возведения монолитного каркаса здания. На финальных стадиях строительства транши становятся более дробными: отдельно за прокладку труб, фасадные работы, внутреннюю отделку.

На мой взгляд, такой механизм позволит решить сразу несколько задач перехода к проектному финансированию. Во-первых, девелопер сможет рассчитывать на снижение кредитной нагрузки благодаря применению средств дольщиков. Во-вторых, банк сохранит возможность контроля за расходом денег клиентов, но сможет предложить девелоперу более доступный кредит. В-третьих, покупатель получит более высокий уровень гарантий, ведь средства эскроу-счета будут страховаться на 8 млн рублей.

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Три пути реновации промзон в современном мире

Пути нестандартного продвижения продукта на рынке

«А до нас правительству и дела нет, и в этом наша беда»

Расчет строительных смет, исходя из цен ФГИС, будет проходить не ранее сентября 2018

218-ФЗ придется дошлифовывать

С появлением проектного финансирования уплата 1,2% в компфонд отомрет

ЖКХ в России: итоги 2017 года и планы на 2018

Финские строительные компании знают, как строить в России

Минстрой не всегда прислушивается к мнению своего же экспертного ресурса


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подогрев подъезда снаружи
Наверх