Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Как строить на свои и продавать без ДДУ » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +21 °C.

Архив публикаций
«    Август 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 
05 июн 07:00Недвижимость

Как строить на свои и продавать без ДДУ

Автор: Наталья Бухтиярова

Наша беда во многом в том, что мы чрезмерно зацикливаемся на определенных методах ведения бизнеса. На самом деле, успех могут приносить самые разные его варианты 

С 1 июля 2018 года в силу вступают поправки в ФЗ-214 «О долевом жилищном строительстве». На этот раз внесенные изменения касаются самой системы долевого строительства. Пока рынок обсуждает грядущие перемены и способы подстроиться под новые реалии, есть девелоперы, которые уже работают по другой схеме и продают только готовое жилье. Свое  мнение о том, какие выгоды приносит такая форма работы, представляет Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой».

 

– Дмитрий, для вашей компании продажа готового жилья – это принципиальная позиция компании? Как вы пришли к этой схеме, как давно по ней работаете и, если уж откровенно, то – на какие средства строите?

 

Сразу начну с последнего вопроса: к строительству своих жилых комплексов ГК «Сибпромстрой» не привлекает средства дольщиков. Мы строим за счет собственных средств и банковских кредитов и никогда не продавали квартиры на этапе строительства. Наша стратегия подразумевает комплексную застройку территории домами стандарт-класса с улучшенными характеристиками и социальной инфраструктурой и последующую продажу готового жилья по доступной для большинства покупателей цене.

Работа по ДДУ влечет дополнительные риски. Например, застройщик предполагает построить дом за полтора-два года, привлекает средства клиентов, обещая им эти сроки. Но экономика не всегда предсказуема, рынок недвижимости чутко реагирует на изменения финансовой ситуации в стране и в мире. Ухудшение экономических показателей приводит к недостатку финансирования строительства, росту цен на стройматериалы, снижению спроса. Нет покупателя – нет продаж, нет финансовых вливаний, нет движения на стройке. Растут сроки строительства, начинаются проблемы с управляющими органами, пени за просрочку, в итоге страдает репутация застройщика.

При этом потребность в жилье в нашей стране довольно высока. По данным Минстроя РФ, Россиия занимает отстающие позиции по обеспеченности жильём на человека с показателем чуть меньше 25 кв.м./чел при среднем уровне в мире 40 кв.м/чел. Для примера: в Канаде этот показатель составляет 76 кв.м. на человека, США — 70, в Швеции – 42, в Германии, Франции – 39.

Представим рынок и потенциальных покупателей в виде пирамиды из пяти секторов. Самый нижний и самый многочисленный сектор – те, кто хотят купить квартиру (новую или первую), но пока не могут. Следующий сектор – «стартовики». Как правило, это молодые семьи и люди в возрасте от 25 лет. У них есть минимальный первоначальный капитал, но финансовый вопрос по-прежнему стоит на первом месте. Ключевым фактором для этого сегмента покупателей является цена за квадратный метр. Далее мы выделяем секторы «улучшателей», бизнес-сегмент и покупателей элитного жилья.

Мы работаем со «стартовиками», отчасти захватывая и самый нижний сегмент: через скидки, акции, доступные условия по ипотеке, рассрочку и, безусловно, одну из самых низких рыночных цен на готовое жилье.

 

Какие преимущества для бизнеса дает решение перейти на продажу готового жилья?

 

В текущей экономической ситуации продажа готового жилья обеспечивает нам самый большой поток клиентов и высокую конвертируемость обращений в сделки. В среднем в текущем году мы продаем по 73 квартиры в месяц. Кроме того, как мы уже говорили, эта система исключает срывы сроков, выплаты неустойки и в целом репутационные риски.

С точки зрения финансовой модели продажа готового жилья позволяет застройщику избежать дополнительных расходов по такому показателю, как стоимость денег. Когда застройщик под проект берет кредит, его цель – как можно скорее завершить строительство, чтобы не платить огромные проценты и начать получать прибыль с продаж квартир. Как правило, проект реализуется в течение 3-4-х лет, и за этот срок стоимость денег вырастет на 30-40%.

Мы возводим жилые комплексы по технологии крупнопанельного домостроения, которую отличает более короткий технологический цикл строительства, а значит более низкая себестоимость по сравнению с другими технологиями.

По срокам строительства панельное домостроение выигрывает у каркасно-монолитного около года, а у кирпичного – в районе 1,5 лет. Если провести расчеты по объекту стоимостью в несколько миллиардов с учетом 12-13% стоимости денег, то очевидно, что разница составит сотни миллионов.

 

– Если не по ДДУ, то по каким договорам ваши клиенты приобретают жилье?

 

В нашем случае процесс приобретения квартиры максимально прост и быстр. В день подписания договора владелец квартиры получает ключи и может в нее въезжать, особенно если приобрел квартиру с отделкой. С будущим собственником жилья в офисе продаж заключается договор купли-продажи, где продавцом выступаем мы сами – группа компаний «Сибпромстрой». Схема такая же, как при покупке вторичного жилья, с одной только существенной разницей: вы покупаете новое жилье, в котором никто до вас не жил.

 

– Дмитрий, ваше отношение к перспективе полного отказа от ДДУ?

 

В условиях меняющегося законодательства и ужесточения требований к застройщикам, большинство участников рынка сегодня находятся в подвешенном состоянии. Мы считаем, что после завершения переходного периода  спрос на готовое жилье будет выше, чем на строящееся.

Посудите сами, согласно изменениям, застройщику нельзя будет привлекать средства клиентов, что вынудит его обращаться в банки. При существующей ставке от 12% годовых подавляющая часть девелоперов не сможет самостоятельно понести эти расходы. Рынок находится в серьезной конкуренции и прибыль уже не так высока как раньше. Соответственно, будет расти стоимость квадратного метра, есть вероятность ухода с рынка проектов, находящихся на уровне котлована. Поэтому, тем, кто хочет решить квартирный вопрос в ближайшее время, я бы посоветовал либо покупать квартиры в высокой степени готовности по ДДУ сейчас, либо приобретать только готовое жилье.

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Доступное жилье в России мало кому доступно

Недвижимость в России: особенности продаж

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники

Навязчивая реклама с билбордов перешла в телефонный формат: как это работает на рынке недвижимости

Законы, связанные с кадастром меняются быстрее, чем хотелось бы, а что с налогами на недвижимость

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Яндекс.Метрика
Наверх