Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

120 млн кв. м жилья в год: задача понятна, не понятно, как ее выполнить » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва −6 °C.

Архив публикаций
«    Ноябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930 
26 июн 07:00Недвижимость

120 млн кв. м жилья в год: задача понятна, не понятно, как ее выполнить

Автор: Владимир Гурвич

120 млн кв.м жилья к 2024 году С советских времен мы привыкли к громадью наших планов. Вот только не всегда реальные условия способствуют их выполнению.

Президент России Владимир Путин поставил задачу довести строительство жилья к 2024 году с нынешних 80 млн кв. м. до 120 млн кв. м. в год. Насколько реалистична эта цель, и какие препятствия возникают на пути ее воплощения? Попробуем разобраться.     

Где  деньги, там и жилье

Задача действительно весьма актуальна. Уровень обеспеченности жильем в стране остается низким: всего 24,9 кв. м на человека. Правда, 10 лет назад было еще меньше – 21,4 кв. м. Но, как показывают цифры, за это время мы не слишком продвинулись вперед. Особенно это становится заметным на фоне других государств; в США этот показатель равен 70 кв. м, во Франции – 39 кв. м. Так что нам строить и строить. Вот только получится ли?

Возьмем для примера самый богатый регион России. По данным заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в городе ежегодно вводится 3,5-4 млн кв. м. жилой площади. Реализация программы реновации принесет еще 1,5-2 млн кв. м. Правда, из этой цифры следует вычесть сносимую площадь. Так что общее дополнение будет не столь весомым.

Заметим, что Санкт-Петербург с населением более чем в два раза меньше, чем Москва, строит те же самые 3,5 млн кв. м.. Получается, что даже сверхбогатая столица объемом вводимого жилья не впечатляет.

Правда, следует отметить и другой момент, новые районы по сравнению с прежними имеют повышенный уровень комфорта и благоустройства. На эти цели расходуется с каждым годом все больше средств. Однако для тех, кто нуждается в жилье, это слабое утешение.

  По мнению Марата Хуснуллина, строить надо там, где есть деньги. В России самая большая обеспеченность жильем в депрессивных регионах. Люди оттуда уезжают, а квартиры и дома остаются. А потому разворачивать там большую стройку нецелесообразно. Нужна пространственная стратегия жилищного строительства. Поэтому, по мнению главного строителя Москвы, в России оно сосредоточится в крупных городах. Также надо увеличивать объемы ввода на селе.

Пока вызовов больше, чем ответов на них

В целом с таким подходом можно согласиться. Вопрос в другом: сможет ли отрасль дать адекватные ответы на возникающие в связи с поставленной целью вызовами. По мнению генерального директора Дон-Строй-Инвест Алены Дерябиной, если мы не найдем в ближайшее время  решений, такую программу будет выполнить трудно.

Какие это вызовы? Острая нехватка квалифицированных кадров, в первую очередь рабочих специальностей. Прежняя система их подготовки разрушена, а новая полноценная не создана. Скоро начнется массовое выбытие тех, кто получил свою квалификацию еще в советские времена. Кем их замещать? В столице на стройках трудятся 20-25% москвичей, от 30 до 80% жителей России из других городов и 10% гастарбайтеров.  Заработная платна рабочих затрудняет привлекать нужное количество квалифицированных специалистов. Особенно остро не хватает отделочников.    

Нет развитого рынка генеральных подрядчиков, по- настоящему крупных застройщиков  мало. Да и вообще, строительный бизнес еще не достаточно зрелый. Не хватает производственных мощностей, не отработаны эффективные бизнес-модели, о чем свидетельствует вал банкротств строительных компаний.

В строительстве мало применяется современных прорывных технологий, способных сократить сроки возведения домов.

Сохраняется диктат естественных монополий и не только в тарифах; чувствуя свою незаменимость, они часто срывают договорные сроки подключения к сетям. А это удлиняет время строительства.

Давно настала необходимость пересмотра и актуализации нормативной базы. Процесс этот идет, но он не успевает за потребностями отрасли.

Новые времена, новые песни

Но есть и более глубокие вопросы, которые необходимо учитывать.  Для кого предназначено это будущее жилье? Сегодня в мире происходят важные процессы, в жизнь вступает новое поколение с другими ценностями, говорят Алена Дерябина. Оно не желает взрослеть, не желает брать на себя ответственность, а потому укореняться в социуме. 40% англичан не хотят покупать жилье в собственность,  они предпочитают порхать по миру в поисках новых впечатлений и удовольствий.

В России в самом ближайшем будущем это поколение так же вступит в активную жизнь. Его представители будут предпочитать арендовать на время, а не покупать квартиры и дома. Следовательно, изменится спрос, а с ним должно измениться и предложение.

Другой аспект этой проблемы тоже поколенческий. Мы вступили  в цифровую эпоху. И молодёжь требует, чтобы их окружала бы соответствующая среда. Если построенные  дома не станут отвечать этим чаяниям, то такое жилье не найдет спроса.

Еще один важный момент связан с предстоящим повышением пенсионного возраста. Во многих странах, где пенсионеры выходят на заслуженный отдых гораздо позже, чем у нас, люди стараются приобретать дополнительные, чаще всего небольшие  квартиры с целью из сдачи после того, как прекратят работать. Это позволяет существенно повышать доходы пожилых граждан. У нас рано или поздно эта модель тоже начнет действовать. И строителям надо заранее готовиться к такому спросу.

Всем срочно поумнеть

Возможно, самой большой ошибкой было бы копировать существующую модель застройки.  По мнению генерального директора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Махрушина, нам нужно создавать «умные» города,  «умные» микрорайоны и «умные» дома.  Сегодня внимание переключается с жилья на полноценную городскую среду. Только при таком подходе мы создадим иную по качеству городскую инфраструктуру.

Эта работа началась, в рамках программы по формированию цифровой экономики подготовлена дорожная карта.  Новые  120 млн кв. м. ежегодно должны качественно отличаться от того, что строится в настоящее время. Это относится как к начинке дома, так и к используемым в ЖКХ технологиям.

Но чтобы это могло бы стать реальностью, необходимы сильные законодательные стимулы. Их же катастрофически не хватает. И главная тут задача – побудить застройщиков перейти от модели простого строительства дома к модели последующего управления им.  В этом случае поменяется сам подход к строительному процессу, строители будут возводить такие объекты, которым было бы в дальнейшем удобно и выгодно управлять. Для этого нужны стандарты того, что считать   «умным» домом, городом.    

Государство стремится занять место бизнеса

120 млн кв. м. в год можно строить только тогда, когда власть и бизнес пойдут навстречу друг другу. Однако сегодня этот процесс принял уродливый характер. Как признает Марат Хуснуллин, власть превращается в крупнейшего застройщика. Ежегодно по городскому заказу выполняется строительных работ на 600 млрд рублей.  В этом явлении есть один позитивный момент, власть на своей шкуре испытывает все трудности введения в России строительного бизнеса.

Марат Хуснуллин признает: чтобы построить в городе многоэтажный дом в 20 тыс. кв.м.  со всеми процедурами это занимает пять лет. С такими темпами далеко не уедешь. Эти сроки нужно серьезно сокращать.

И один из главных способов – максимальное использование современных методов работы. В Москве с 2019 года  все экспертиза строительных проектов будет осуществляться с обязательным использованием BIM-технологий.  Это крайне важно в силу того, что сейчас основным критерием победы на тендерах является цена. Это неправильный подход, считает Марат Хуснуллин, главное – это качество строительства. Но государственные компании вряд ли его когда-нибудь обеспечат, у них другие приоритеты – получить финансирование из государственных источников. 

Рынок станет надежней, но дороже

При всех разнообразных факторах возможность строить 120 млн кв. м. в год будет в конечном итоге зависеть от платежеспобного спроса населения. Отказ от классической схемы долевого строительства и переход на проектное финансирование, практически по единодушному мнению экспертов, приведет к росту цен на недвижимость. Банковские деньги неизбежно окажутся дороже, чем деньги дольщиков. Рост стоимости квартир по этой причине может нивелировать эффект от снижения процентной ставки по ипотечным кредитам.

Внедрение института  проектного  финансирования приведет к санации строительного рынка. Сегодня обманутые дольщики в большинстве случаев появляются не в результате обмана и мошенничества со стороны застройщиков, а по причине неверно выбранной экономической модели. Проще говоря, посчитали неправильно.

Освобождение рынка от некомпетентных игроков фактор положительный, однако от него будет мало пользы, если не будет найден механизм компенсации роста затрат у застройщиков. Им может стать освобождение их от чрезмерных социальных обязательств. Сегодня строительные компании помимо жилья вынуждены возводить и много сопутствующих объектов. За эту нагрузку платит конечный потребитель. Эти затраты должно взять на себя государство на основе четкого разделения обязанностей.

120 млн кв. м. в год строить в России можно, но для этого следует коренным образом изменить существующую рыночную модель строительства. Ей нужно придать сильную дополнительную динамику.

То, что задачу по строительству 120 млн. кв. м жилья в год невозможно выполнить без резкого увеличения темпов роста  экономики в целом и на этой основе повышения доходов населения, мы даже не стали говорить. Насколько это всем очевидно.

Владимир Гурвич  

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Кадастровая и рыночная стоимость: свет в конце туннеля виден, но туннель с… длинный

Как строить на свои и продавать без ДДУ

Доступное жилье в России мало кому доступно

Если на коммерческую недвижимость падает спрос, значит, экономика идет вразнос

Одноэтажная Россия: призрак или признак благосостояния

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Наверх