Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Закон как дышло..: Центральный банк готов заменить Минстрой в долевом строительстве? » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +12 °C.

Архив публикаций
«    Август 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 
07 авг 07:00Недвижимость

Закон как дышло..: Центральный банк готов заменить Минстрой в долевом строительстве?

Автор: Сергей Шумилов

реестр Практика показывает, что мы так и не научились писать законы, которые после их принятия не требуют долгой адаптации к реальной жизни

Новые законодательные новеллы на рынке недвижимости требуют от его участников знаний о том, как меняется законодательство. К сожалению, даже хорошее знакомство с ним, не дает гарантии того, что правовое обеспечение сделки пройдет без сучка и задоринки.  Как показывает практика, сами законы нуждаются в существенной доработке.  


Банки заменят Минстрой?

Судя по тому, как изменяется законодательство и правовое регулирование долевого строительства, нельзя исключить того,  через полтора  года в качестве  регулятора строительного рынка  будет не министерство строительства, а Центральный  банк. На эту мысль наводят те  тенденции, которые имеют место на рынке, как в сфере законодательства, так  и  в правоприменении.

Возьмем тему банкротства застройщиков. Приведу несколько цифр. Если в 2015 году по данным Верховного суда  было только 72 банкротства, в настоящий момент в активной стадии находится 281 таких процессов. То есть,  произошло троекратное увеличение количества банкротств  строительных компаний.

Ключевыми инициаторами этих процедур являются  банки, которые обладают  исключительной компетенцией в этой сфере, позволяя инициировать банкротство без полученного судебного решения. Учитывая тенденцию, связанную с тем, что банки будут играть значительную роль в финансировании  строительства, то в целом этот тренд  следует оценивать как негативный. А учитывая проблемы, которые  существовали последние четыре года в  самом банковском секторе, когда многие системообразующие банки начали санироваться, то существует значительный риск, что проблемы банковского рынка перейдут  на  рынок девелопмента.


Кадастровая стоимость объектов может возрасти 

Еще один  аспект, на который нужно  обратить внимание, связан с издержками девелоперских проектов. Во втором полугодии текущего года  на территории Москвы  в очередной раз пройдет переоценка кадастровой стоимости всей недвижимости. И  какой она будет, сейчас довольно сложно спрогнозировать.

Предыдущая переоценка кадастровой стоимости повлекла огромное количество споров и конфликтов, поскольку та стоимость, которая была утверждена правительством Москвы, в среднем на 30% превышала рыночную стоимость соответствующих объектов, установленную на 1 января 2016 года. Кроме того, на территории Московской области (это уже анонсировано Минимуществом Московской области) впервые за 5 лет тоже будет проведена государственная кадастровая оценка и введена новая кадастровая стоимость.

Соответственно, эти аспекты существенно влияют на вопрос, связанный с издержками любого проекта,  как при  новом строительстве, так и при  управлении и эксплуатации недвижимости. Поскольку в данных вопросах в настоящий момент много неопределенности, то пока ожидания у  рынка, скорее, пессимистичные, чем оптимистичные.


Если закон постоянно меняется, это плохой закон

Полтора года назад вступил базовый федеральный закон «О регистрации недвижимости». Была проанонсирована реформа, которая предполагала объединение двух реестров: государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав. В рамках проводимых мероприятий было заявлено о  реализации нескольких  глобальных задач.

Во-первых, предполагалось, что будет создан единый реестр прав и учета объектов, который станет выступать в качестве единого  информационного  ресурса. Поскольку оба реестра объединяются, то вновь  созданный ресурс будет функционировать более эффективно.

Для реализации этих задач 1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон. Безусловно, реестр   важный информационный ресурс, которым завершаются многие процессы на рынке недвижимости, в том числе, в сфере девелопмента. Насколько эффективно государственные регистраторы выполняют  регистрацию прав,  часто влияет на сроки совершаемых сделок и в целом на эффективность функционирования рынка.

Что же мы видим? С 1 января фактически сайт Росреестра не работал, и в течение нескольких месяцев реально существовал в этом вопросе коллапс. Росреестр достаточно долго пытался эту проблему решить. В конце концов, это ему удалось.  Однако можно констатировать, что в первые месяцы функционирования нового реестра проведение  большинства сделок на рынке недвижимости было парализовано.

Какие проблемы сразу выявил новый закон? Во-первых, как я уже сказал, реестр просто несколько месяцев фактически не функционировал, что парализовало по некоторым направлениям  работу на рынке. Во-вторых, существующее законодательство крайне нестабильно. За последние полтора  года в закон «О государственной регистрации», «О едином государственном реестре» внесено более 20 изменений. Проще говоря, если вы сегодня прочитали федеральный закон «О государственной регистрации», то через месяц он уже действует в совершенно  новой редакции. Ваши знания об этом предмете становятся  неактуальными.

Это говорит о том, что на первоначальном этапе закон не был, как следует проработан. То, что постоянно вносится такое количество поправок в базовый нормативно-правовой акт  для рынка недвижимости,  говорит об отсутствии эффективного правового регулирования в этой сфере.

Третей проблемой, которую новый закон выявил, – это, можно сказать, перегибы на местах. Когда государственные регистраторы не понимают, как  использовать новые понятия на практике.

Есть еще несколько проблем, которые возникают в связи с реализацией базового закона. Во-первых, в рамках реформы было заявлено о сокращении  сроков государственной регистрации и кадастрового учета. В среднем нормативные сроки уменьшились в 2 раза. Однако этот аспект был успешно обойден государственными регистраторами через механизм приостановления государственной регистрации.

Сейчас в законе, в отличие от предыдущей редакции, предусмотрено 55 оснований приостановления государственной регистрации. Особенно эти проблемы характерны для Москвы, Московской области, где огромное количество сделок  регистрируется. Когда государственный регистратор понимает, что у него сроки горят, он просто делает по достаточно надуманным основаниям приостановление государственной регистрации. В среднем приостановка производится  на три месяца. Таким образом, если мы берем первый месяц плюс три  месяца приостановки, потом возобновление процесса, то суммарный срок государственной регистрации уже составляет пять месяцев, а не в среднем семь календарных дней, как было заявлено в рамках реформы государственной регистрации кадастрового учета.

Вторая проблема  в большей степени  характерна для рынка аренды коммерческой недвижимости. Это кадастровый учет частей объектов недвижимости. Данный инструмент был предусмотрен для того, чтобы наиболее эффективно и быстро регистрировать обременение по объектам недвижимости. При этом в законе предусмотрели механизм постановки ее части на кадастровый учет. Если раньше мы просто на плане могли заштриховать соответствующий участок, после чего  считалось, что объект был сформирован, идентифицирован, сейчас его следует поставить на кадастровый учет.

К сожалению, многие государственные регистраторы совершенно не понимают, как эти части ставить на кадастровый учет. Предъявляют к ним требования, как к объектам недвижимости. Институт кадастрового учета регистрации частей в настоящий момент  работает неэффективно.

Третья проблема – это не информативность реестра. В соответствии с реформой предполагалось, что будет создан единый реестр, где можно будет увидеть все зоны с особыми условиями использования. Предполагалось, что реестр будет содержать все ограничения и обременения. В настоящий момент в таком разделе, как реестр границ, очень многих ограничений и обременений  не отражаются. Таким образом,  задача по отражению всех сведений  об  ограничениях и обременениях прав на землю и на объект недвижимости  фактически  не решена.

Четвертая проблема – это путаница в понятиях. Приведу пример. Существуют  несколько вариантов ответа о наличии права притязания на объект недвижимости: просто отметка о возражениях,  и отметка  о наличии судебного разбирательства. Два вида этих отметок предусмотрены по действующему закону. Однако информационный ресурс Росреестра позволяет вносить только одну из них. Так, если какое-то лицо  хочет оспорить право на опеку недвижимости, даже если идет  судебное разбирательство, соответствующие сведения в ЕГРН внесены быть не могут. В этой части правило ведения ЕГРН реестра требует значительных доработок.


Не все так плохо

Но хотелось сказать и то, что применение этого закона повлекло ряд положительных моментов, которые отмечают все игроки рынка. Первое – это новая система выписок. Теперь можно просмотреть историю прав на актив с самого начала. Эту выписку в развернутом виде с историей прав на объект недвижимости может получить не только текущий правообладатель, но и новый приобретатель. Это достаточно позитивная новация в новом законе, позволяющая изучить летопись объекта недвижимости, перехода на него прав при совершении сделок с ним.

Вторая важная положительная новация нового закона – это экстерриториальный принцип государственной регистрации. Чтобы зарегистрировать, например, право на какой-то объект недвижимости, скажем, в Санкт-Петербурге, пакет документов можно подать в Москве. Не обязательно непосредственно обращаться в органы государственной регистрации, которые функционируют на территории другого региона.

При этом, несмотря на положительные моменты, существующие проблемы  значительно влияют на эффективность применения  закона на практике. Чтобы улучшить ситуацию, требуется внесение более четких изменений как в действующий закон о государственной регистрации, так и разработка более детальных ведомственных разъяснений для органов государственной регистрации, которыми они будут руководствоваться на практике. Поэтому продолжаем следить за развитием это реформы.  

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» компании Инфралекс 

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
На рынке жилья наступает эпоха больших перемен

Как строить на свои и продавать без ДДУ

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники

Навязчивая реклама с билбордов перешла в телефонный формат: как это работает на рынке недвижимости

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Что сегодня подтверждает право собственности на квартиру или дом

Чему научил кризис при строительстве торговых центров

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подогрев подъезда снаружи
Яндекс.Метрика
Наверх