В России постоянно происходят какие-то перемены. Только очень редко, когда они делают ситуацию лучше

С 1июля 2018 года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве. Это очень важные законодательные инициативы, которые существенным образом в самом недалеком будущем поменяют модель всего бизнеса по возведению жилья. Сегодня его участники пытаются понять, какой будет эта модель в окончательном варианте, ведь от этого напрямую зависит их дальнейшая судьба.

Ренессанс ДДУ

Сегодня складывается любопытная ситуация. Начал действовать закон, который ставит крест на долевом строительстве. По крайней мере, в его нынешнем виде оно переживает свой ренессанс. По данным Председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константина Тимофеева, в столице за 6 месяцев текущего года заключено 134 тысяч ДДУ, что на 60% больше аналогичного периода 2017 года. Общий объем инвестиций в городе в сооружение жилья превышает 1,3 трлн рублей – и в основном это средства населения. Судя по всему, это не предел. За первую половину 2018 года в России предоставлено 660 тысяч ипотечных кредитов, что на 57% больше, чем за тот же период прошлого года. Общая сумма выданных средств составила 1,3 трлн рублей, что на 69% больше, чем годом ранее. Всего же 46% всех сделок по покупке жилья заключаются с участием ипотеки.

В тоже время все более активно начинает применяться новое законодательство. В городе уже выдано 57 заключений застройщикам о соответствии ими требованиям нового закона.

По мнению Константина Тимофеева, это вполне закономерный результат, требования нового закона выполнить вполне по силам. Строительные компании, которые уже получили заключения о соответствии ему, построят свыше 1 млн кв. м жилой площади.

В тоже время изменившиеся условия работы на рынке способны сделать его более устойчивым. Сегодня всех работающих на рынке строителей можно условно разделить на три группы: в первой те, кто ничего не страхует, во второй – кто для страхования ДДУ использует страховые компании, и в третьей – кто делает отчисления в компенсационный фонд (КФ). Это как раз те, у которых минимальные риски.

Однако возникает вопрос: хватил ли средств у КФ? На данный момент фонд гарантирует риски лишь на 60%. По мнению председателя Москомстройинвеста такая ситуация требует повышения тарифов отчислений в него. А это не может не отразиться на стоимости жилья.

Кто возьмет на себя новые риски?

Описанную ситуацию можно считать неким фоном, на котором вступают в силу новые условия. Строительный бизнес воспринимает их одновременно как повод для большого беспокойства, так и в качестве получения новых возможностей, в первую очередь, с целью предстоящего передела рынка.

По мнению президента ГК «КОРТРОС» Вениамина Голубицкого, новые правила работы на рынке для строителей выльются в дополнительные издержки. Их величина, как и возможные организационные последствия, сильно зависят от того, как будет проходить переходный период. Сегодня все дают на этот вопрос разные ответы; как же будет на самом деле, сказать не может никто. Однако некоторые последствия уже достаточно очевидны. Будет происходить дальнейшее укрупнение игроков на рынке; в первую очередь это относится к регионам. Там и без того немного дееспособных компаний, новые повышенные требования к их работе еще больше прорежут их и так не стройные ряды.

Укрупнение бизнеса обусловлено тем, что в новых условиях намного возрастет значение собственных средств. Пока рынок поддерживает ипотека, но, если в этой сфере случится сбой, последствия будут тяжкими. Это диктует необходимость диагностировать ситуацию в отрасли совсем на другом уровне, нежели сейчас. Главный вопрос: кто возьмет на себя возникающие дополнительные риски? Банки это сделать явно не захотят. Тогда кто?

Банки на выход

Новые правила игры особую роль отводят банкам. Они не только должны стать основными кредиторами застройщиков, но и осуществлять жесткий контроль за расходованием средств на каждом этапе сооружения объекта. Посильна ли им эта ноша? И главное – захотят ли они взвалить ее на себя?

По словам вице-президента АО «Лидер-Инвест» Елены Ворониной, сегодня общий объем рынка девелопмента в России составляет 5,3 трлн рублей в год. На 63% это деньги населения и инвесторов. Если будем исходить из того, что в год следует строить 120 млн кв. м. жилья, понадобится ежегодно 8 трлн рублей. В настоящее время для работы с эскроу счетами аккредитовано 50 банков, из них лишь 10 имеют реальный опыт кредитования по методу проектного финансирования. Есть большие сомнения, что банки сумеют в полном объеме обеспечить средствами строительство жилья.

Да и захотят ли? Многие девелоперские компании у нас не прозрачны, у части из них есть и другие направления деятельности. В такой ситуации непонятно, как банки станут их оценивать, анализировать их устойчивость?

Законодательство не дает ответ и на другой вопрос: как банки станут отслеживать все платежи генерального подрядчика, ведь он нанимает множество субподрядных фирм, о которых кредитная организация ничего не знает. Как в этих условиях оценивать устойчивость всего проекта, определять пределы кредитной нагрузки? К тому же, если все замкнуть на банки, возникает опасность потери крупных инвесторов, которых могут не устраивать те или иные условия сотрудничества с кредитными организациями. Ответов на эти вопросы на данный момент нет. А без них сложно рассчитывать на эффективность банковского участия в строительстве.

Отдельный вопрос об эскроу счетов. Замена ими ДДУ приведет к увеличению издержек для застройщиков. При этом непонятно и другое: если есть такие спецсчета, зачем нужен компенсационный фонд? Ведь по замыслу, эскроу счета должны гарантировать покупателям недвижимости, что их деньги не растворяться в неизвестном направлении. Но взносы в компенсационный фонд не отменяются, более того, есть планы довести их размер до 6% от суммы договорных обязательств строительной компании. Несложно посчитать, насколько взлетят цены на жилье при такой двойной нагрузке на застройщика?

Да и применение эскроу счетов вызывает вопросы. По словам главного финансового директора группы «Эталон» Кирилла Богатенко, в мире нигде нет такой практики депонирования на них денег сразу в полном объеме. Обычно это происходит траншами по мере надобности в средствах.

Обратной дороги нет?

Обновленное законодательство имеет откровенный перекос в сторону защиты прав инвесторов за счет строителей. Но, как справедливо и метко замечает Вениамин Голубицкий, нельзя в лотерее гарантировать всем выигрыш. Да, на рынке повысится стабильность, но какова будет его емкость? Последствия достаточно очевидны: число строительных компаний уменьшится, повысится монополизация со всем негативными последствиями. Денег будет не хватать, а значит, снизится объем предложений, зато повысится его цена.

Эскроу счета не сделают физических лиц соинвесторами, они будут скорей покупателями с отложенным сроком приобретения товара. Наше государство считает рядовых граждан, по сути дела, детьми, не способными разобраться в вопросах грамотного инвестирования; на это способны лишь банки. Для такого вывода есть свои обоснования. Существует немало примеров, когда люди приобретают квартиры у компаний, которые уже вступили в период банкротства. Но у банков свои интересы, своя корысть – наивно считать, что они станут проводниками и защитниками прав своих клиентов.

Новые правила только с виду снижают риски, на самом деле они переносят их в другую плоскость. Система с ДДУ при всех своих недостатках имела одно преимущество, здесь кризисы носили локальный характер. Какой-то застройщик вдруг останавливал стройку, но это никак не отражалась на деятельности других компаний и рынка в целом. В обновленных же условиях кризисные явления могут накапливаться незаметно до поры до времени, а затем уже взрываться системным потрясением.

Многие девелоперы говорят, что в целом ничего страшного не происходит. Когда в свое время принимался 214-ФЗ, то среди застройщиков было немало тех, которые всерьез уверяли, что на строительном бизнесе можно поставить точку. Однако большинство из них приспособились к новым условиям и работают по ним.

С одной стороны, это так, однако, с другой, если мы посмотрим на достигнутые результаты, то они не вселяют оптимизма. Строительная отрасль в кризисе, она так и не смогла по-настоящему развиться. В стране сдается 80 млн кв. м. жилья, но примерно половина из них приходится на индивидуальное строительство. То есть застройщики выдают «на-гора» всего 40 млн кв. м. жилья, что очень и очень немного. К тому же следует прибавить десятки тысяч обманутых дольщиков. Так что приспособление – это совсем не развитие.

Есть большая вероятность, что с новым законодательством мы повторим старую историю. Безусловно, появится новая модель бизнеса, ряд компаний сумеют ее успешно освоить. Вот только не просматриваются контуры развития отрасли. Почти единодушное мнение: строить станут меньше, а цены на построенное будут дороже. В таких условиях идея о 120 млн кв. м. выглядит совсем утопической. Если уничтожить все риски, движения вперед станет невозможным.

Не случайно Константин Тимофеев считает, что будут новые изменения в законодательстве. А лет через 5-10 снова вернутся к схеме прямых отношений застройщиков и покупателей.

В нашей стране любят ходить по кругу. Это почему-то и считается движением.