Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Эскроу счета и увеличение капфонда

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва 0 °C.

Архив публикаций
«    Ноябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930 
19 сен 07:00Недвижимость

Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Автор: Владимир Гурвич

Всякое нововведение всегда вызывает много вопросов. Разумеется, их надо задавать, но при этом не стоит думать, что можно получить окончательные ответы

Еще совсем недавно об эскроу счетах знали одни специалисты. Сегодня это чисто банковский термин выходит на широкий простор, о нем говорят все, кто так или иначе имеет отношение к строительству, рынку недвижимости. Связано это с тем, что эскроу счета являются важным элементом новой финансовой конструкции, которая создается в секторе возведения жилья. Вот только пока никто доподлинно не может сказать, как будет работать этот инструмент? На данном этапе вопросов больше, чем ответов.


Баланс интересов 

С 1 июля 2019 года застройщикам запретят заключать договоры долевого участия. Кто желает строить жилье, должны будут использовать  эскроу счета. Все проекты после этой даты могут реализоваться исключительно по новой схеме.

Девелоперы, строительные компании, коммерческие банки готовятся к работе по-новому, ведь масштабы перемен весьма впечатляющи. Сегодня жилищный сектор привлекает примерно 4 трлн рублей, из них на банки приходится всего 600 млрд. руб. Остальные средства поступают от населения и других инвесторов. Предполагается, что до 2022 года они будут практически полностью заменены банковским финансированием. Справятся ли кредитные организации  с такой нагрузкой, ведь речь идет о 5% активов всей банковской системы. Многим банкам без дополнительной капитализации и серьезной перестройки в  работе  этот воз не потянуть.

По мнению Кирилла Гришанова, управляющего  директора АО «ДОМ РФ», без определенных мер со стороны государства вопрос этот решить будет сложно. Нужно определиться с резервированием средств, выдаваемых банком застройщикам, развивать систему поручительства со стороны институтов развития. Для банков  открываются новые большие возможности по освоению огромного рынка. Но чтобы ими воспользоваться,  требуются благоприятные условия. И в первую очередь должен быть достигнут баланс интересов между всеми участниками процесса: покупателями недвижимости, финансовыми организациями и застройщиками. Сильный перекос в одну из сторон способен  опрокинуть всю конструкцию. 

Именно поиск баланса интересов должен стать краеугольным камнем при отладке новой модели. В отличие от ДДУ  экскроу счета – это не прямой источник финансирования строительных проектов, а способ их фондирования. Строительные компании, получая деньги от банков, будут вынуждены уплачивать им проценты.  Как предполагает исполнительный директор управления по работе   с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко, у многих застройщиков в связи с увеличившейся финансовой нагрузкой могут возникнуть проблемы. У некоторых из них появится дефицит капитала. Вопрос в том, кто его заместит?


Первопроходцы уже есть

Как известно, практика – главный критерий истины. Одно дело теоритические построения, другое  - что будет на самом деле. Поэтому  интересен опыт тех застройщиков, которые уже пытаются работать  по новой модели. Региональная строительная компания «Талан» одна их первых, решивших опробовать использование экскроу счетов. Она заключила соглашение со Сбербанком на сумму свыше 1 млрд руб. Уже начались предварительные продажи, причем, 180 млн лежат в банке на   экскроу счетах.

Финансовый директор  компании «Талан»  Евгений Романенко рассуждает о преимуществах и недостатков новой модели. К потерям относится рост финансовой нагрузки на застройщика, причем, она достаточно серьезная. Далеко не все региональные строительные компании потянут этот груз.

Еще одним недостатков является повышенные требования к капиталу застройщика. И тут далеко не всем удастся им соответствовать.

Это так сказать, фундаментальные проблемы. Но есть и временные, связанные с обкаткой системы. Так, возникают сбои с открытием  экскроу счетов;  некоторым клиентам приходится много времени проводить в банках. Если в строительной компании не разобрались, как работать по новым правилам, то это дополнительные серьезные риски.

Но есть и преимущества. Появляется единая команда банкиров и строителей, что позволяет устранять разного рода барьеры.

Новая модель стимулирует компании иметь высокие темпы продаж, это снижает финансовую нагрузку на застройщика. Так же стимулирует к сокращению сроков строительства, так как дает более существенную экономию, чем раньше.  Эскроу счета повышают доверие покупателей к продавцу; опрос показывает, что 9 из 10 потенциальных приобретателей недвижимости знают об этом финансовом инструменте и 90% из них поддерживают его введение.

По мнению   Евгения Романенко, новая модель стимулирует его участников на поиск дополнительных финансовых схем. Хотя пока это только предварительные результаты.  Делать на основе них какие-то важные выводы, разумеется, преждевременно.


Будущее за прозрачностью

Вряд ли нынешняя модель является окончательной. Уже  сейчас возникает целый список вопросов, которые потребуют решения. Так, согласно законодательству, государство гарантирует в случае наступления чрезвычайных обстоятельств  возврат положенных на эскроу счет  до 10 млн руб. Но, к примеру, для Москвы, это не столь большая сумма, многие квартиры в столице стоят значительно дороже. Согласно расчетам Дмитрия Назарова, начальника департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов «РГ-Девеломпент», приблизительно 60% покупок на рынке укладываются в эти пределы, а 40% их превышают. Значит, эта категория людей  оказывается в зоне риска.

Самый же важный вопрос: как поведут себя цены? При ДДУ для тех, кто приобретает жилье на ранних стадиях, они ниже конечных значений. При новой модели застройщики уже не смогут продавать квартиры в таком формате. Возникает коллизия: правильно ли продавать недвижимость по одной стоимости тем, кто положил средства на  эскроу счета, предположим,  в начале строительства и тем, кто сделал это позднее? Раньше все было логично, теперь же продавцы не смогут проводить такую дифферентацию.  Это способно привести к оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный.

Есть и другие вопросы, на которых пока нет ясных ответом. Застройщики вынуждены сегодня строить много социальных объектов, а это немалая дополнительная финансовая нагрузка на них. Как поведут себя в этой ситуации банки, возьмут ли они часть этого бремени на себя?  Это представляется весьма маловероятным.

Новые взаимоотношения строительных компаний с банками  потребуют от первых ведение дополнительной отчётности, а значит и дополнительные штаты.

И уж совсем плохо придется тем, кто привык скрывать свои финансовые потоки. Секретов больше не останется, будущее за прозрачностью, уверен Виталий Разуваев, коммерческий директор компании «Сити-XXI век».


А вот в Германии нет ни эскроу счетов, ни обманутых дольщиков

Наши законодатели решили для новой финансовой модели строительства использовать эскроу счета. Однако в мире есть и другие варианты, в которых успешно обходится без них. И при этом они показывают свою эффективность.

Модели, которая действует в Германии, уже полвека. Периодически в нее вносятся определенные коррективы, последний раз это  случилось в 2013 году. Но базовая основа сохраняется. При этом в стране даже такого понятия не существует, как обманутые дольщики по причине их полного отсутствия.

Вместо ДДУ и эскроу счетов в Германии существует предварительная запись о покупке жилья в договоре о собственности. Застройщик требует внесение авансового платежа, причем, его размер четко привязан к этапам строительства. Строительная компания не вправе требовать нового транша пока не завершит его выполнение. И уж тем более никто не требует внести всю сумму сразу. Процент от общего размера платежа определяет государство.

Покупатель получает уведомление от строителя и перечисляет платеж  на его счет без использования эскроу счета.  Компания за эти средства ничего банку не платит. Но по закону эти деньги должны находиться на отдельном счету. Если у компании есть другие средства, то должен использоваться другой расчетный счет. В ФРГ многие строительные компании обходятся без банковского финансирования,  им вполне хватает взносов своих потенциальных покупателей.

За использованием денег граждан ведется многоуровневый государственный контроль. Есть все же наступает банкротство застройщика, то действует особый порядок взыскания этих средств. Они поступают в распоряжении кондоминиума будущих жильцов дома. И те уже решают, как ими распорядиться: привлечь других строителей к достройке объекта или раздать деньги их владельцам.

Существующая в Германии система позволяет расходовать на строительство меньше средств, чем в России, зато количество проектов иметь больше. Права инвесторов защищены, а обманутых дольщиков, как уже писали, в стране нет.


Будет ли польза от эскроу счетов?

К чему приведет использование эскроу счетов и связанных с ними механизмов сказать сложно. Но кое-какие предварительные выводы можно сделать. Причем, как в позитивном, так и в негативном аспекте.

Эскроу счета и все, что с ними связано, могут пойти на пользу тем застройщикам, которые готовы к переменам, которые сумеют на современной цифровой базе выстроить отношения с банками.

Сегодня порядка 90% массового строительства ведется  на основе ДДУ, то есть прямых, без посредников, отношений между покупателями и продавцами. Эскроу счета – это по сути дела посредник между ними. Риски снижаются, но вся схема становится дороже.

Инициаторы нововведения надеются, что эскроу счетов повысят спрос на недвижимость. Но когда вводили институт страхования по ДДУ, тоже ожидали, что это случится.  Но спрос по этой причине не вырос. Нет уверенности, что и эскроу счета его увеличат.

Согласно всем исследованиям, главные факторы, побуждающие человека приобрести тут или иную  недвижимость: локация, цена, сроки и качество строительства. И вряд ли эскроу счета вклинятся в этот перечень. Как показывает опыт, люди мало обращают внимания на подобные обстоятельства. Гораздо большее значение они придают репутации компании. Это не означает, что совсем не станут учитывать  использование эскроу счетов. Но, возможно, их значимость и полезность с самого начала была преувеличена.

Владимир Гурвич

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Строительство жилья по ДДУ хотят сделать безрисковым, но в этом и заключается для отрасли главный риск.

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Кадастровая и рыночная стоимость: свет в конце туннеля виден, но туннель с… длинный

Как строить на свои и продавать без ДДУ

Если на коммерческую недвижимость падает спрос, значит, экономика идет вразнос

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Москва все строится, торопится...
Наверх