Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Новые требования к девелоперам Москвы » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва −13 °C, снег.

Архив публикаций
«    Декабрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 
21 сен 07:00Недвижимость

Новые требования к девелоперам Москвы

Автор: Марк Горский

Диверсификация строительного бизнеса сегодня должна стать главным трендом развития девелоперов и застройщиков.

Не секрет, что практически все наши крупные застройщики поднялись на строительстве жилья и с тех пор преимущественно его продолжают строить. Однако сегодня города нуждаются не только в жилых метрах, но и в развитой экономической и социальной инфраструктуре. Кто станет возводить эти объекты? С учетом того, что в стране взят курс на комплексное освоение территорий, этот вопрос приобретает все большую актуальность.


Что строят сегодня?

За период с 2011 по 2017 год в Москве возведено 169 млн кв. м. недвижимости. Из них 40% приходится на жилье, 28% на торговые заведения, 20% – это социальные объекты, на все остальные – менее 5%. В 2018 году уже одобрено строительство 10 млн кв. м. различного назначения. Из них 28% – это торговые помещения, 18% – объекты промышленного назначения, ФОКи и другие спортивные объекты – 16%, 2% приходится на гостиницы. Первое же место занимает жилая недвижимость.

Как констатирует Константин Тимофеев, Председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), строительство жилье остается главным занятием для столичных застройщиков. Прежде всего, это обусловлено большим на него спросом. Причем особенность столичного рынка недвижимости в том, что на протяжении уже многих лет на нем работают одни и те же компании; за последние 5-7 лет в этом сегменте не появилось ни одного нового серьезного игрока.

Однако город уже не устраивает ситуация, когда застройщики имеют узкую специализацию на жилье. Они генерируют недостаточно дохода, бюджет получает от них лишь налог на прибыль и НДС. Подобные компании Москве не очень интересны.

По словам Константина Тимофеева, городу требуется комплексное развитие. Освоение территорий под строительство жилья должно сочетаться с появлением в них новых рабочих мест, с облагораживанием окружающей среды. Однако сегодня, к примеру, новых рабочих мест в промышленном секторе в этом случае не создается.


Новая идеология

Сегодня пришла пора смотреть на площадку под будущую застройку с точки зрения ее коммерческого потенциала, считает Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС». Застройщику следует учитывать и коммерческие риски, и скорость коммерческого оборота объектов.

Смысл за новым подходом к строительству. Нужно уже на стадии проектирования выстроить идеологию коммерческой составляющей будущего жилого массива. Если это будет сделано верно, если коммерческие объекты станут отвечать потребностям жителей, то нет сомнений, что, к примеру, торговый центр быстро наполнится арендаторами, и тогда его будет легко продать. К тому же и жилье тоже будет реализовываться успешней, ведь при таком раскладе ЖК получает дополнительные качества. В этом случае инвестору можно гарантировать получение определенной доходности.

Раньше девелопер ставил перед собой задачу сделать хороший жилищный проект. Этого было вполне достаточно для успешной продажи жилой недвижимости. Сейчас коммерческие объекты становятся частью общего бренда всего проекта, он приобретает совсем иную глубину.


Новая Антанта на рынке недвижимости

ФЦИОМ провел исследование на тему: что мешает девелоперам развивать их бизнес? Среди основных причин: неопределенность экономической ситуации и конъюнктуры на строительном рынке, высокие процентные ставки по кредитам, недостаточный уровень инженерной и транспортной инфраструктуры.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Иван Богатов, с таким мнением не согласен. По крайней мере, ситуация в Москве в корне иная. Здесь за последние 10 лет вложены огромные средства в развитие инфраструктуры. Да и с конъюнктурой на столичном рынке все в порядке, она тут вполне определенная.

Вопрос в другом: девелоперам нужно научиться делать проекты со смешанным участием так, чтобы это было бы выгодно всем. Застройщик должен уметь совмещать интересы всех участников процесса: строителей, банкиров, инвесторов, жильцов и на основе этого создавать дееспособную команду.

Возводить только жилье уже недопустимо, нужно тщательно продумывать весь проект от начала и до конца. Мешают такому долгосрочному планированию регулярные изменения законодательства, они затрудняют построение планов на перспективу.

Как раз сейчас благоприятный момент для таких перемен. В Москве в течение последних 4-5 лет не строились новые офисные помещения. Это привело к росту спроса на них и росту арендных ставок. Как полагает Сергей Рябокобылко, Генеральный директор и управляющий партнер Cushman & Wakefield, вложения в эту недвижимость являются выгодными.

В такой ситуации представляется полезным создание альянса между девелоперами и городскими властями. Он не должен завершаться на стадии получения разрешения на строительство. Город заинтересован в росте капитализации инвесторов, иначе вкладываемые им огромные деньги в развитие инфраструктуры не принесут нужного эффекта.

Если город и девелоперы ставят перед собой верные задачи, возникает новая градостроительная идеология, которая поменяет общую ситуацию. Настало время для перехода к более зрелому этапу взаимного сотрудничества. Случайные игроки на рынке будут уходить, останутся те, с кем можно налаживать длительные и стратегические контакты.


Спрос на все времена

Один их самых сложных вопросов: где средним девелоперским компаниям найти свою нишу в этом процессе? Предсказывать устойчивый спрос на разные виды коммерческой недвижимости крайне непросто, однако и здесь можно найти решения. Президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая считает, что надо идти в те сектора, которые удовлетворяют базовые потребности человека. Это здоровье, дети, спорт, хорошее питание. Именно такие объекты и следует создавать в первую очередь.

Однако каждый проект должен иметь свою реальную экономику, без нее он обречен на неудачу. Для этого можно использовать проверенные механизмы: ГЧП, концессии, реконструкция существующих объектов. Например, в исторических зданиях можно создавать предприятия с меньшими затратами, чем строить их с нуля. Так одна из таких ниш – спрос на бассейны. Сегодня в стране он удовлетворен на 20%, потенциальная аудитория таких услуг до 2025 года – 5 млн человек. При этом государство выделяет определенные средства на развитие спорта.

Одной компанией заключены концессионные соглашения с рядом регионов. Согласно договорам, государство обязывается вернуть инвестору 98% его затрат в течение 8 лет. К тому же оно предоставляет льготы по налогу на прибыль и предоставляет инвестору право эксплуатации построенного объекта на 15 лет. Это весьма выгодный бизнес, считает Вера Сецкая.

Таких возможностей много, их только надо искать. Это выгодно всем, и в первую очередь девелоперам. Концентрация на одном виде недвижимости – это концептуально неверно, давно известно, что такой подход увеличивает риски. Сегодня настали времена для диверсификации бизнеса.

Марк Горский

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Строительство жилья по ДДУ хотят сделать безрисковым, но в этом и заключается для отрасли главный риск.

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

120 млн кв. м жилья в год: задача понятна, не понятно, как ее выполнить

Доступное жилье в России мало кому доступно

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подогрев подъезда снаружи
Наверх