Каждый из нас выбирает себе жилье по средствам. Но при этом все мечтают жить в элитных домах, а живут лишь некоторые 

Элитная недвижимость- самый особенный и самый обособленный сектор рынка недвижимости. Это обстоятельство определяет то, что развивается он в значительной степени по своим законам, которые не всегда совпадают с общей тенденцией. Однако это вовсе не означает, что он никак не влияет на ситуацию в целом, просто это влияние проявляется в скрытой форме. А потому знать, что происходит в этом сегменте, всегда полезно.

Рынок маленький, но востребованный

Элитная недвижимость – это самый узкий сегмент недвижимости, зато здесь наиболее требовательные покупатели. Строить такое жилье особенно сложно. Дело в том, что это самые долгие проекты в сфере жилищного строительства. Например, некоторые дома начинали проектировать еще в 2012 году, а продажи начнутся только в 2019 году. За это время вкусы и предпочтения покупателей могут сильно измениться, а потому всегда есть риск, что до 40-50% построенного жилья может остаться невостребованным. Что нередко и происходит.

Не случайно, что в нынешние нестабильные времена доля этой части рынка недвижимости неуклонно сокращается; если до 2010 года она составляла 7-8%, то в настоящее время – всего 3-4%. И пока нет признаков того, что в ближайшее время объем элитного жилья на рынке возрастет. Число проектов уменьшается, в 2018 году их вышло всего пять. Все они представляют собой точечную застройку. Всего же в настоящее время реализуются 59 проектов, которые включают 85 корпусов. Лидируют апартаменты. Общее же предложение на сегодня составляет 226 тыс кв. м. Они все находятся на стадии готовности.

Элитное жилье подешевело

Меняются не только объемы предложений, но и цены. Руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова отмечает, что до 2016 года стоимость объектов сильно зависела от курса рубля к доллару, так как они продавались преимущественно за американскую валюту. После 2016 года котировки стали рублевыми.

Когда в начале 2000-х годов рынок элитной недвижимости только формировался, на нем отмечался взрывной рост цен. Своего максимума они достигли в 2006-2007 годах. Кризис изменил ситуацию до такой степени, что осенью 2009 года продажи остановились. А ценники резки скаканули вниз, с 26 тыс долл. за квадратный метр до 17 тыс долларов. Такого резкого падения не знал ни один сектор рынка недвижимости.

После этих драматических событий цены, хотя и не так резко, но снижалась в течение последующих пяти лет. И сейчас они докатились до минимальных значений, в среднем за 1 кв. м. элитной недвижимости продавцы просят у покупателей всего каких-то 13800 долларов.

Элитные дома в неэлитных районах

В секторе элитной недвижимости должно быть все не так, как в других сегментах. Так оно и есть. Если на рынке обычной недвижимости самый большой спрос на одно-двух комнатные квартиры, то самых богатых покупателей больше интересуют квартиры от трех комнат и больше.

Одним из главных отличий и преимуществ элитной недвижимости всегда была ее локация, такие дома строились в наиболее престижных местах. Сегодня тренд несколько иной, элитное жилье постепенно отодвигается от центра, даже есть несколько объектов за МКАДом. Элитное жилье все чаще появляется в неэлитных районах, причем квартиры в них продаются. Идет децентрализация этого вида строительства. Хотя пока это все же относительно редкие случаи, чем устойчивая тенденция, преимущественно дома воздвигаются в пределах Садового кольца.

Другая устойчивая тенденция – сокращение площади квартир и рост спроса на более функциональную их планировку. В 2009 году на квартиры менее 100 кв. м приходилось всего 10% строящего элитного жилья, в 2014 году уже 23%, а в 2018 году – 33%. Уменьшается число квартир площадью свыше 300 кв. м. Большой метраж привлекает покупателей все меньше.

Стандарт тут неуместен

Но элитное жилье – это не только большие и шикарные квартиры, покупатели повышенные требования предъявляют к окружающей вокруг дома среде. Большое значение придается экологии, высокому качеству озеленения дворов, прилегающих улиц и бульваров. Причем важно, чтобы ландшафт обладал бы индивидуальным, неповторимым обликом. Стандарт тут неуместен.

Очень важна продуманность всех элементов как самого здания, так и окружающей его среды. Это и парковочные места, и элитные дошкольные и школьные учреждения. Можно сказать о том, что статус решает, если не все, то очень многое. Само собой, все эти факторы напрямую влияют на цену продажи. Тут важен любой нюанс. Цены могут сильно колебаться даже в пределах одного дома. Например, если из окна одной квартиры видна глухая стена, а из другой – вид на парк, то ценник может различаться в разы.

Неуклонно растет число сделок по покупке жилья с использованием ипотеки. За 2017-2018 году рост на 70%. Этот рынок сильно монополизирован, львиное количество кредитов выдают всего три банка.

С отделкой хорошо, а без отделки лучше

Один из последних трендов – продажа квартир с отделкой. Еще не так давно подобных проектов практически не было, сейчас их число достигает 30%. Правда, до международного уровня нам пока далеко, например, в Лондоне 100% элитного жилья продаются полностью готовым. Более того, в Великобритании этого от строителей требует закон.

Однако далеко не все застройщики приветствуют эту тенденцию, для них – это и серьезная головная боль и очень солидные дополнительные затраты. Для элитного жилья нужна элитная отделка. Далеко не все строительные компании способны ее обеспечить. Покупатель капризный, ему трудно угодить. К тому же для отделочных работ используются преимущественно импортные материалы, а в связи с ростом курса доллара и евро они сильно подорожали. А заменять импорт на российские аналоги удается далеко не всегда, не всем будущим жильцам это нравится.

Красиво жить не запретишь

Жильцы элитных домов больше, чем обитатели других сегментов недвижимости обращают внимания на наличие дополнительных современных сервисов. Они хотят жить в «умном» доме с климат-контролем, а в подъездах их должны встречать консьержки. Услуг может быть много, вплоть до подогреваемых зон для прогулок. Обитатели таких квартир хотят, не выходя из дома, сдавать вещи в химчистку, совсем не против, если как в гостиницах, им доставляют завтрак в квартиры и многое другое.

Именно жильцы элитной недвижимости больше всего обращают внимание на стоимость обслуживания своего проживания и очень ценят любые новшества, способствующие его удешевлению.

Кризис на рынке элитной недвижимости постепенно отходит в прошлое, но и какого-то серьезного роста пока не намечается. Впрочем, пока в стране есть элита, будет спрос и на элитное жилье при любом раскладе.

Марк Горский