Иностранная недвижимость всегда привлекала наших соотечественников. Но еще никогда возможность ее приобрести была бы столь реальна.

В классической пьесе героиня продает свое имение, чтобы вернуться в вожделенный Париж. С тех пор случилось много событий, но стремление россиян к зарубежной недвижимости ничуть не ослабло. Правда, для ее покупки теперь не торгуют родовыми вотчинами, для этого есть иные источники нахождения нужных средств. Да и географический интерес с тех пор гораздо расширился, одной столицей Франции он теперь не ограничивается. Сейчас наши соотечественники приобретают дома и квартиры едва ли не по всему миру.

Ничего хорошего никто не ждет

На намерение россиян приобрести недвижимость за рубежом оказывает влияние ряд факторов: политическая и экономическая ситуация в стране и в том месте, где предполагалась покупка, курсовые скачки. Впрочем, как считают некоторые эксперты, если человек твердо решил купить себе что-нибудь за границей, его ничего не остановит.

Возможно, это и так, но вот объективные данные не совсем подтверждают этот вывод. ЦБ регулярно отслеживает потоки денег, которые россияне используют для покупки зарубежной недвижимости. По этой статистике в 2015-2016 годах был устойчивый тренд на снижение, расходы на эти цели упали в два раза. В 2017 году наблюдалось колебание рынка, он то рост, то падал. А вот во втором квартале 2018 года показал наивысший результат.

И, судя по всему, это не предел. По данным Яндекса, в августе-сентябре наблюдался резкий всплеск заходов на сайты, торгующие недвижимостью за рубежом. Разумеется, от захода на сайт до реальной покупки путь большой, но сам по себе этот факт свидетельствует о новом витке интереса среди наших сограждан к этой теме.

Одна из причин такого интереса в том, что многие сейчас размышляют о том, что им делать со своими валютным накоплениями. Безответственные заявления ряда ответственных лиц о возможном запрете хождения доллара в стране заставляют людей задуматься над вопросом, как сохранить свои сбережения. И покупка недвижимости за рубежом один из самых действенных способов это сделать. Не случайно же в последнее время происходит массированный отток валютных вкладов из банков. Неизбежно, что часть этих средств перетечет на рынки недвижимости, в том числе и зарубежные.

В целом же, как подчеркивают аналитики этого рынка, рост интереса к заграничной недвижимости в первую очередь связан с положением внутри России, тут уже давно ничего хорошего никто не ждет.

Геолокация спроса

Данные Яндекса позволяют составить топ-25 стран по числу запросов со стороны пользователей поисковика. На первом месте Болгария, далее идут Испания, Турция, Кипр, Черногория, Германия, Греция, Италия, Израиль.

Этот список требует комментариев. Еще не так давно интерес к Болгарии неуклонно падал, однако в последнее время страна буквально воспрянула, перегнав по популярности даже несравненно более престижную Испанию. Причин тут несколько. Во-первых, это один из самых дешевых рынков недвижимости; по сравнению с Испанией цены тут в среднем ниже едва ли не в два раза. Самая дешевая квартира в Испании по стоимости – это средний класс в Болгарии.

Во-вторых, изменилась политическая ситуация от достаточно враждебного курса по отношению к России к более благожелательному отношению нового правительства к нашей стране. Это сразу же повлияло на настроения российских покупателей.

Многие рассматривают покупку недвижимости в Болгарии, как приобретение дачи на море. А потому и используют ее соответственно, выезжают всей семьей на лето.

Среди других стран можно отметить Грузию, за последние 2,5 года интерес со стороны потенциальных покупателей к ней возрос в два раза. Повысилась популярность Франции, она заняла место Венгрии, к которой спрос, наоборот, упал. Основная причина – антимиграционная политика нынешних венгерских властей. Правда спрос на Францию имеет весьма специфический характер, во многом он вырос за счет студентов. Они хотят покупать или снимать на время учебы зачастую крошечные квартирки.

Помимо географического принципа запросы четко делятся и по стоимостным показателям. В последние годы отчетливо заметна тенденция: чем дешевле недвижимость, тем больше она вызывает интереса. Так за два предыдущих года доля запросов на недвижимость до 50 тысяч евро выросла с 37% до 46%. А вот остальные сегменты просели. За исключением одного – того, где чеки превышают 1 млн. евро. Он как колебался на уровне 6%, так продолжает колебаться. Косвенно это означает, что если бедных в стране все больше, то богатых, по крайней мере, меньше не становится. В целом же бюджет покупки недвижимости снизился во всех странах, за исключением двух: Италии и Чехии.

Deutschland ist gut und profitabel

Одна из мучительных проблем, которая стоит перед россиянами: куда надежно инвестировать свободные деньги (конечно, если они у человека есть). Одним из самых популярных инструментов является зарубежная недвижимость. В этом случае те, кто ее приобретают, делают это не ради того, чтобы жить в ней, а с целью сохранения капитала.

По мнению эксперта рынка недвижимости Александра Елизарова, едва ли не самыми привлекательными являются вложения в рынок недвижимости Германии. Для этого вывода есть свои веские основания. За последние полвека он ни разу не пережил падения, демонстрируя просто невероятную стабильность. В 2017 году цены в Берлине выросли на 20%.

При этом он весьма прозрачен и динамичен. Это диктуется тем обстоятельством, что 64% немцев живут в съемном жилье. И в их традициях регулярно его менять, примерно раз в четыре года граждане этой страны переезжают из одной квартиры в другую.

Частная собственность на недвижимость в Германии надежно защищена. Как, впрочем, и арендный рынок. Здесь можно сдавать частное жилье отделению почты или даже полицейскому участку. Подобные структуры считаются очень надежными арендаторами.

В Германии выгодно покупать жилье еще и по причине доступности кредитов. Ипотеку можно взять под 2-2,5% годовых. Это делает рентабельными вложения в рынок недвижимости; если с кредитами, то доходность может достигать 14% в год, если без кредитов – 6-7%.

Главная проблема для инвесторов может показаться нам странной – непросто найти объект для покупки. В Германии ярко выраженный крен в сторону продавца. Нередко он внимательно изучает покупателя и отказывает ему, если тот не понравился. Так что если решили выйти на этот рынок, то надо выглядеть привлекательно.

А выходить на него выгодно в силу того, что в Германии низкий порог входа. Можно купить жилье за 25 тыс евро. Причем, если хотите его сдавать, то далеко не всегда надо искать жильцов. Здесь нередкость, когда квартиры продают вместе с арендаторами. Есть немало примеров, когда они живут десятилетиями в одном месте, за это время недвижимость могла сменить многих владельцев. Здесь практикуется заключение договоров по бессрочной аренде. Если ни одна из сторон не выражает намерение его расторгнуть, он может автоматически пролонгироваться до бесконечности.

Выгодно покупать недвижимость и по другой причине. В отличие от России здесь проще и дешевле делать ремонт. Немцы не гонятся за роскошью, предпочитают иметь жилье просто обставленное, но удобное с точки зрения функциональности.

Если же инвестор хочет организовать в Германии строительный бизнес, то это тоже сделать тут можно достаточно легко. Здесь предпочитают строить не огромные корпуса, а небольшие дома примерно на 20 квартир. Понятно, что такое строительство требует гораздо меньше инвестиций.

Недвижимости больше, денег меньше

Из всего выше сказанного можно сделать ряд выводов. Несмотря на экономический кризис в стране, несмотря на не самое лучшее международное положение рынок зарубежной недвижимости в России не рухнул, но сместился в сторону более дешевого сегмента. При этом количество желающих приобрести собственность за границами России возросло, а количество денег на это уменьшилось.

Сегодня в мире очень много самой разной недвижимости, выбор на любой вкус и на любые средства. Страны соревнуются друг с другом на предмет максимальной привлекательности. Для этого они предлагают разнообразные программы, которые дают зарубежным покупателям домов и квартир разнообразные бонусы и привилегия.

Многие страны видят в привлечение покупателей своей недвижимости серьезную возможность для экономического развития, пополнения финансовых закромов. Целый ряд государств готовят новые программы. Поэтому можно ожидать в скором времени, что число юрисдикций, где будет выгодно становиться домовладельцами или арендаторами, возрастет. В первую очередь это касается Азии.

Так что следите за информацией.