Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Московский строительный рынок жилья: ситуация стабильно-туманная » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва 0 °C, снег.

Архив публикаций
«    Декабрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 
23 ноя 07:00Недвижимость

Московский строительный рынок жилья: ситуация стабильно-туманная

Автор: Владимир Гурвич

 Жизнь не стоит на месте. А вот новые компании упрямо не желают двигаться в заданном направлении.

Новые правила строительства на рынке жилья грозят серьезно его изменить. При этом, как и в каком направлении будет развиваться ситуация, доподлинно предсказать не может никто. Однако определенные контуры новой реальности уже проступают. Не всех они радуют, но меняться придется всем. Альтернатива проста: уход из этого бизнеса. На самом деле, все не так трагично, приспособиться к новым условиям по силам большинству игроков. Но для этого надо иметь нужные знания и проявить волю. Время еще есть, а вот на то, чтобы его расходовать не по назначению, времени уже не осталось.

Что сейчас спасает рынок

Большинство участников рынка не до конца разобрались с поправками в законодательство, констатирует Александр Семенов, начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста. Компании элементарно не поспевают за внесениями изменений в закон. Спасает то, что пока рынок не почувствовал, что ситуация изменилась. Более того, застройщики делают все, что могут, чтобы продлить нынешнее положение как можно дольше. На июнь 2018 года они получили разрешение на строительство в Москве 10 млн кв. м. жилья. Учитывая сроки реализации проектов, этого объема им хватит, как минимум, на 4 года работы по старым правилам. И всего две компании решили работать по-новому, в том числе с использованием эскроу счетов.

Рынок пребывает в ожидании. В год в Москве сдается свыше 4 млн кв. м. жилой площади. Чтобы нарастить в соответствии Указом Президента к 2024 году эти объемы до 8-9 млн кв. м., надо начинать проекты уже в 2019 году. А они будут реализоваться уже по новым правилам. Но пока рынок в целом не готов к таким изменениям. Поэтому можно констатировать, что ситуация стабильная, а перспективы туманны, делает вывод Александр Семенов.

Всем придется не сладко

За то, что строительный рынок ожидает крутая трансформация, говорят не только новые правила работы на нем, но и вся прошлая история. По свидетельству Александра Хрусталева, председателя Совета директоров НДВ Групп, за 25 прошедших лет от первого состава игроков осталось не более 7%. Остальные канули в Лету.

Особенность нынешних перемен в том, что они будут проходить по другому вектору. Новое законодательство резко увеличивает роль банков, что приведет к перетеканию к ним значительной доли девелоперского бизнеса. Именно они в первую очередь будут решать, кому давать деньги, а кого держать на голодном пайке. Это изменит поведение многих застройщиков, заставит их более реально смотреть на мир. Уйдут в прошлое их декларации о намерении построить миллионы квадратных метров, они станут озвучивать более скромные, зато правдивые цифры.

По мнению Александра Хрусталева, новый передел рынка неизбежен, у многих старых застройщиков накопились огромные долги, с которыми им не расплатиться. Поэтому преимущество получат те, кто начинают с чистого листа.

Но и банкам придется нелегко. Сегодня на этом рынке реально имеет возможность работать крайне ограниченный круг кредитных организаций преимущественно с госучастием.

По словам Татьяной Ушковой, председателя правления «Абсолют Банка», для банков использование эскроу счетов и проектного финансирования не представляет затруднений, это обычные банковские технологии. Главная трудность – это контроль за строительством, в этом вопросе у банков не хватает компетенции. Сейчас в некоторых из них создаются специализированные отделы, но пока это происходит преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. Как подобные инспекции будут осуществляться в регионах, пока не ясно.

Возникает опасность дальнейшей монополизации рынка. Виновником этого процесса могут стать банки. Например, банк согласовал кредит строительной компании, но ошибся в перспективах проекта – продажи оказались не столь замечательными. А это более чем реальная ситуация. В Москве надо продать 60-65% квартир, чтобы обеспечить выход на себестоимость. А ведь надо еще погашать кредит. Такой расклад может заставить застройщика покинуть рынок.

Впрочем, полагает банкир, не стоит поддаваться излишней панике. Многие отрасли переживали период ужесточения регулирования, и всегда это вызывало негативную реакцию у рынка. Сейчас настала очередь стройкомплекса, но надо пережить эти нелегкие времена, пока у всех участников строительного процесса не появятся навыки работы в новых условиях.

Не поторопились ли?

Но возникает вопрос, а не слишком ли большое значение придается новым правилам? Алексей Дыков, директор по территориальному развитию Московского территориального управления группы «Эталон» полагает, какие бы ни принимались законы, главное – это экономическая база любой компании. Если она плохая, самый хороший закон не поможет и наоборот.

Когда принимался 214-ФЗ, то в первоначальной редакции было всего 6 требований к строительной компании, в последнем варианте их уже 32. Но это не стало препятствием к росту числа обманутых дольщиков.

Мы вообще склонны драматизировать ситуацию и на этой основе зачастую принимать судьбоносные решения. Исследование положения с обманутыми дольщиками показывает, что оно не столь драматическое. На них приходится лишь 4,3% не выполненных обязательств от общего объема отрасли, речь идет о сумме в 117 млрд рублей, это 4-5% от общего ее оборота.

Теперь закон запрещает долевое строительство. Но у этого вопроса есть и обратная сторона; новые требования могут привести к снижению объема ввода жилья, а это лишит работы тысячи строителей. Куда они пойдут?

Чтобы не произошло удорожания строительства и на этой основе его сокращения, строительные компании будут вынуждены снижать издержки за счет ухудшения качества, использования дешевых технологий. Вряд ли кого-то может обрадовать подобное развитие е событий.

И снова: что делать?

Что же делать строителям в такой ситуации? Финансовый директор строительной компании «Талан» Евгений Романенко, дает такую рекомендацию: считать каждую копейку.

С эскроу счетами жить можно, уверен он. Да, удорожание продукта может составить 3-4,5%, но если вспомнить, что тем, кто не работает по этой модели, вскоре придется отчислять в Фонд защиты дольщиков 6%, то это вполне приемлемая цена.

При этом остается возможность снижать издержки. Чем больше остатков средств на эскроу счетах, тем ниже банковский процент по кредиту. А чем выше продажи, тем больше денег на спецсчетах. У строителя возникает стимул управления процессом реализации недвижимости.

К тому же у банка возникает ответственность перед покупателем, ведь в случае банкротства строителя, он будет вынужден вернуть деньги с эскроу счетов. Это побудит финансистов проводить строительную экспертизу реализации проектов. Другое дело, что пока с этим у банков обстоят дела плохо, что заставляет их нервничать.

Для повышения надежности всей конструкции требуются новые финансовые инструменты и схемы. Строительные компании в изменившихся условиях обязаны заранее знать, как им следует развиваться. Тем более, этого требует и покупатель, который тоже не стоит на месте. Опрос показывает, что 9 из 10 приобретателей жилья знают об эскроу счетах, и они становятся для них дополнительным стимулом купить недвижимость.

Вызовы брошены

Итак, какие же основные вызовы несут новые условия работы на рынке? Обостряется борьба за клиентов, они становятся все разборчивей и требовательней. В этих условиях главным аргументом становится качество проектов.

Второй вызов – доступность финансирования, банки станут решать, кому давать деньги, а кому давать от ворот поворот.

Третий – неопределенность регулирования. Пока никто точно не в состоянии сказать, каким оно будет.

Четвертый – ситуация во многом будет зависеть от кредитных ставок и спроса на конечный продукт, а эти величины взаимосвязаны.

Пятый – адаптация к новым правилам. Кто это сделает успешней и быстрей, тот и оседлает удачу.

Шестой вызов связан с качеством менеджмента в строительных компаниях. Причем, это не только профессионализм персонала, но и совокупность всех бизнес и технологических процессов. И далеко не у всех они сегодня на должном уровне.

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Эскроу счета и увеличение капфонда – новые гири на ногах застройщика. Ждем следующую гирю.

Строительство жилья по ДДУ хотят сделать безрисковым, но в этом и заключается для отрасли главный риск.

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Закон как дышло..: Центральный банк готов заменить Минстрой в долевом строительстве?

На рынке жилья наступает эпоха больших перемен

Кадастровая и рыночная стоимость: свет в конце туннеля виден, но туннель с… длинный

Что сегодня подтверждает право собственности на квартиру или дом

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подключаемся, не стесняемся
Наверх