Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +12 °C.

Архив публикаций
«    Сентябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
09 апр 07:30Недвижимость

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Автор: Владимир Гурвич

Отечественный рынок недвижимости всегда был сопряжен с большими рисками. Государство хочет избавить его от них. Главное, чтобы лекарство было бы лучше самой болезни.

Рынок недвижимости России переживает очередную трансформацию. Она далеко не первая, однако, нынешняя может оказаться наиболее существенной. По крайней мере, затеявшая ее власть как всегда надеется, что на этот раз удастся решить многие коренные проблемы этого сектора. Сегодня сложно говорить о том, что выйдет из этих преобразований. Но кое-какие прогнозы дать все же можно. Особенно, если это делают профессионалы отрасли.


Покупатель пошел не тот

Для того чтобы рынок изменился, должны измениться основные его компоненты. Их четыре: это сами его участники – покупатели, девелоперы, строители, а также государство, действующее законодательство и финансовые институты.

Начнем с покупателей. Сегодня они сильно изменились даже по сравнению с теми, что были до кризиса. По словам руководителя комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексея Болдина, современные приобретатели жилья – это настоящие профессионалы. По знанию предмета они вполне могут конкурировать с менеджерами офисов продаж. Если раньше они бросались на первое попавшееся на глаза предложение, то теперь долго и тщательно готовятся к покупке, изучают Интернет, посещают многие объекты, сравнивают их между собой. Причем, отмечается тенденция: чем выше класс покупки, тем более профессионально к ней подходят.

Еще одна важная деталь – это так называемое смарт-потребление. Его суть в том, что покупатель готов платить только за реальные свои потребности. Не секрет, что многие застройщики предлагают своим клиентам различные навороты, лишние метры, другие приманки. Если раньше это проходило, то теперь приходится строителям умерять свои аппетиты и менять свою политику.

Другая тенденция – снижение доля инвестиционного жилья и рост доли его приобретения для потребления. Но и тут многое меняется, люди больше стали задумываться о будущем. Нередко покупают квартиры впрок для детей, а дети только идут в первый класс...

Меняется и сама технология продаж, она становится более рациональной. Покупатель все больше ценит время, и продавцы вынуждены подстраиваться под эти требования. Одновременно растет спрос на комфорт, покупатель хочет, чтобы все было бы под ругой. Отсюда увеличение популярности районов с развитой городской средой. Это относится в первую очередь к старой Москве.

Проведенное анкетирование среди покупателей одной крупной строительной компании позволило составить картину клиентских предпочтений. Вот примерная последовательность приоритетов: комфорт—цена—район—планировка. К этому можно добавить, что для новоселов домов премиум-класса важны гибкие условия оплаты коммунальных и других услуг.


Все взять и изменить

Нынешние реформы рынка во многом вызваны тем, что государство устало отвечать по его обязательствам. Оно хочет сформировать такие условия на нем, которые бы исключали появление недобросовестных застройщиков, которые в свою очередь порождают обманутых дольщиков. Вот только пока все эти попытки кончались неудачей. С 2004 года, когда была принята первая редакция 214-ФЗ с целью навести порядок на рынке долевого строительства, число обманутых дольщиков только росло. И дальнейшие изменения законодательства в сторону ужесточения мало влияли на общую ситуацию, обманутые дольщики, как были, так и остались.

Поэтому и было решено изменить все радикально. Для повышения надежности рынка меняются условия привлечения средств на нем, вместо денег дольщиков внедряется проектное финансирование. Точнее, деньги граждан останутся, но будут изменена схема их расходования. Застройщики станут их получать постепенно, по мере реализации проекта со счетов эскроу физлиц, причем, расход денег с них будет происходить под строгим контролем банков. Вот только сетует Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы "Эталон", с тех пор, как введен этот механизм прошло 9 месяцев. Но ни одного использования счетов эскроу не отмечено. Возможно, ситуация изменится после 1 июля 2018 года.

О самом механизме проектного финансирования мы писали. Поэтому не станем детально повторяться. В данном случае нас интересуют последствия этих изменений. Как считает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы, это может привести к уходу с рынка небольших строительных компаний, как наиболее финансово неустойчивых. Это приведет к тому, что их объемы перейдут к крупным игрокам. Таким образом, концентрация рынка усилится, а конкуренция, естественно, снизится. Уже сейчас 50% всех сделок с недвижимостью на первичном рынке в Москве и Московской области приходится на 10 самых крупных застройщиков. В 2018 году эта цифра вырастет до 60–62% и будет только расти, прогнозирует Василий Фетисов. Это будет иметь свои последствия. С одной стороны такая концентрация сделает рынок более устойчивым, но рано или поздно приведет к росту цен на жилье.


Оставь надежду на снижение цены всяк сюда входящий

Увы, надежды на то, что цены на недвижимость в первую очередь в столице будут падать, мало обоснованы. Такого мнению придерживается Дмитрий Волков коммерческий директор компании «Самолет». Впрочем, они уже растут, примерно на 0,8% в месяц или на 10% в годовом исчислении.

Так почему все же будут расти цены? Во-первых, эта причина связана с вводом очередей микрорайона. Когда вводится первая очередь стоимость жилье минимальна, когда последующие – она вырастает. Это связано с ростом благоустройства территории жилого комплекса. Эта тенденция действовала даже в кризис, вторые и третьи очереди были дороже на 2-10%.

Еще один фактор – это вклад города в развитие новых районов. Как только, например, появляется метро, недвижимость в округе тут же дорожает.

Улучшается качество продукта, более продуманным становится благоустройство микрорайона, появляются функциональные планировки и возможность выбора отделки. С одной стороны это влияет на стоимость жилья, с другой возрастает и привлекательность недвижимости для потребителя.


Из чьей квартиры лучший вид

Сегодня в Москве большой выбор жилья по относительно дешевым ценам. Через два три года эта «заначка» закончится, и на рынок выйдет новые площади, но уже построенные с учетом изменений законодательства и правил игры. А, следовательно, эта жилье окажется дороже. Поэтому, если кто-то раздумывает, покупать ли квартиру сейчас или подождать некоторое время, то лучше всего не откладывать покупку, считает Любовь Цветкова.

Не надо связывать условия покупки с падением цены, этого не случится. У застройщиков исчерпаны возможности для ее снижения, они и без того работают сегодня на скромной марже. А иногда и просто реализуют жилье по нулевой для себя рентабельности только для того, чтобы оправдать затраты.

На то, что лучше покупать сейчас, чем позже, работает и такой фактор, как дешевеющая ипотека. По словам вице-президента банка Дельта-кредит Никиты Зубарева, средняя ставка по кредиту сейчас на уровне 10%. Лучше еще не было. И согласно прогнозу банкира, в ближайшее время она может упасть до 8,5-9 пунктов. Например, в США средний процент по ипотеке на уровне 4-4,5%. Так что разрыв уже не столь велик. И если нужна квартира прямо сейчас, то и покупать ее надо тоже сейчас.

И не прогадаете. Ибо, по меткому выражению одного из новоселов: самый лучший вид, который может быть из квартиры, это тот вид, который открывается из моей квартиры. Поэтому лучше не откладывать этой упоительной возможностью любоваться им.
Владимир Гурвич

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Законы, связанные с кадастром меняются быстрее, чем хотелось бы, а что с налогами на недвижимость

Что сегодня подтверждает право собственности на квартиру или дом

Одноэтажная Россия: призрак или признак благосостояния

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке

Сергей Полонский: откровенно о наболевшем и строительном лобби

Склады России: докризисные площади не востребованы и пустуют, а спрос на новые «под ключ» есть


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
По уровню все в порядке
Наверх