Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +9 °C, дождь.

Архив публикаций
«    Сентябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
27 апр 07:30Недвижимость

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники

Автор: Екатерина Сахарова

 Какие права имеют собственники в соответствии с 214-ФЗ согласно гарантийным обязательствам застройщика?

Сломанный чайник можно легко заменить, а что делать, если что-то пошло не так с недавно купленной квартирой? По закону дольщики защищены как минимум на пять лет. На что именно распространяется гарантия на новостройки и что может сделать собственник, если с каким-то оборудованием в доме проблемы — разбираемся в законах и спрашиваем у экспертов.

 

Если все не так с самого начала

Застройщик обязан не только сдать дом и передать ключи собственникам. Также должна быть передана инструкция по эксплуатации, где будут указаны все правила и условия эффективного и безопасного использования объекта, срок его службы, всех элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов.

Если качество дома изначально не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, покупатель может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. Также дольщик может сам устранить недостатки и требовать возмещения своих расходов. Все спорные ситуации регулируются 214-ФЗ.

Если еще в процессе приемки дома очевидно, что недостатки слишком существенные или застройщик не готов устранить их в разумный срок, можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать не только возврата стоимости квартиры, но и уплаты процентов. Устраниться от недостатков объекта долевого строительства 214-ФЗ застройщику не позволяет. То есть в договоре застройщик такой пункт может прописать, но юридической силы он иметь не будет.

 

Не меньше трех лет спокойствия

Покупатели жилья по договорам долевого участия защищены 214-ФЗ и после принятия дома в эксплуатацию. В законе говорится, что гарантийный срок на объект строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, должен составлять не менее пяти лет. Таким образом, на практике он может быть больше, а вот меньше — нет. «Тот или иной застройщик в зависимости от своих финансовых возможностей, наличия ресурсов вправе установить больший гарантийный срок для объекта долевого строительства, но в любом случае он не может быть ниже указанного в законе», — поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Александра Воскресенская. Срок по каждому конкретному дому прописывается в договоре и исчисляется со дня передачи объекта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Если в течение гарантийного срока обнаружены дефекты, застройщик обязан их устранить в срок, согласованный с собственниками. Собственник вправе предъявить иск в суд или обратиться сначала к застройщику и выразить свои требования в письменной форме. Если застройщик отказывается выполнять эти требования во внесудебном порядке, остается только суд.

Как рассказали в компании «Метриум», отсудить можно не только компенсацию стоимости ремонта, но и моральный ущерб. Как показывает практика, в среднем выплата за моральный ущерб составляет 20–30 тысяч рублей. Однако, по статистике, 80% обращений все же удовлетворяется во внесудебном порядке, поскольку речь идет об относительно небольшом объеме работ. В то же время, если же речь идет о серьезных конструктивных недостатках, то уже сам застройщик заинтересован в их скорейшем устранении, ведь информация, например, о трещине в доме может значительно подпортить репутацию всего проекта.

Претензии к девелоперу могут оформляться как одним лицом, так и коллективно. Первое, что необходимо сделать это сфотографировать недочет или даже снять видео. Все ваши шаги должны быть зафиксированы письменно, чтобы была возможность доказать факт обращения и восстановить его дату. Оформленную претензию можно принести в офис застройщика, где на вашей копии должны поставить печать с указанием даты и подписи. Письмо можно отправить и по почте с описью передаваемых документов.

В законе не определены точные сроки устранения недочетов, это уже вопрос договоренностей. Но в среднем девелопер проводит ремонт в срок 30 дней. При этом согласно закону «О защите прав потребителей», продавец должен исправить ситуацию не позже чем за 45 дней.

Если застройщик нарушает согласованные с собственником сроки устранения недостатков, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. Размер регулируется законом «О защите прав потребителей». Если обнаруженный недостаток не делает дом или квартиру непригодными для проживания, то размер неустойки рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.

«Застройщики крайне редко добровольно погашают возникшую неустойку, поэтому собственнику надо быть готовым к тому, что неустойку придется взыскивать в судебном порядке», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

 

Вопрос не по адресу

Иногда бывают случаи, когда застройщика обвиняют во всех смертных грехах, а он ни в чем не виноват. Проблема заключается в том, что законом не перечислены пункты, которые попадают под ремонт. В связи с этим порой поступают заявки от инициативных жителей, требующих исправления недочетов, которые таковыми не являются.

«Например, в нашей компании был следующий случай. Покупатель попросил переделать конструкцию балкона, находящегося под небольшим наклоном. Жильцу показалось, что застройщик построил балкон криво, хотя на самом деле никаких просчетов не было. Наклон нужен для дренажной системы, иначе отвод естественных осадков был бы невозможен. Еще один наш дольщик попросил у застройщика противень в плиту, хотя, согласно заводской комплексации, его в принципе не должно было быть. Наконец, был клиент, который также запомнился необычной претензией, он был недоволен оттенком обоев, хотя и класс, и тип материала соответствовал договору», — рассказывает Мария Литинецкая.

В целом неиболее серьезные гарантийные случаи, за которые отвечает застройщик, можно разделить на три группы: проблемы со стенами или фасадами здания (трещины, отвалившаяся штукатурка), неправильно установленные стеклопакеты (сквозняки, промерзание), недочеты несущих конструкций здания (трещины на потолке). Но, как показывает практика, чаще всего, дольщиков больше волнуют недочеты собственной квартиры — неработающие розетки, замки от входной двери, неправильно установленные окна.

 

Застройщик умывает руки 

За недостатки, которые появились вследствие нормального износа, застройщик ответственности не несет. Также он может устраниться от решения проблемы, если она возникла вследствие ненадлежащего ремонта, произведенного самими собственниками, или из-за несоблюдения правил эксплуатации. Здесь застройщик может ссылаться на выданную во время приема-передачи дома и квартиры инструкцию. Если собственники сами нарушали правила эксплуатации — с застройщика взятки гладки.

«В таком случае покупателю следует обратиться в суд, которым будет назначена независимая технико-строительная экспертиза. Результатами экспертизы будет определено, возник ли такой недостаток по вине застройщика либо же вследствие ненадлежащей эксплуатации объекта», — говорит Александра Воскресенская.

То же самое можно сказать и о любых недочетах, выявленных уже после завершения гарантийного срока. «Если гарантия закончилась, то недостатки в помещении устраняются за счет средств собственника», — говорит юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

А вот юрист Александра Воскресенская рекомендует все же попытаться урегулировать вопрос об устранении недостатков с застройщиком, который может пойти навстречу. Обращение в суд уже не поможет: суды в таком случае оставляют исковые требования без рассмотрения.

Важно отметить, что виноваты в неправильной эксплуатации могут быть не только собственники, но и, к примеру, управляющая компания. «Если лифт подлежит замене, но при этом управляющая компания не обеспечила его регулярного технического обслуживания, то застройщик вправе не согласиться на замену дорогостоящего оборудования. Ремонтировать лифт придется управляющей компании за счет собственных средств или же за счет средств жителей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Во многих новостройках сегодня такая конфликтная ситуация между застройщиком и управляющей компанией практически исключена, так как большинство девелоперов работают в тандеме с аффилированными управляющими компаниями. «Сами застройщики заинтересованы не провоцировать конфликт и решить проблему во внесудебном порядке», — говорит Литинецкая.

Однако аффилированная управляющая компания не всегда является однозначным преимуществом. «Есть риск, что аффилированная компания будет закрывать глаза на какие-то недостатки. Как только гарантийный срок проходит, такие компании уходят с проекта, передавая новостройку со всеми ее «болячками» новому управленцу, а вместе с тем — и жителям. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит изучить, продолжает ли компания работать с уже старыми корпусами и после завершения гарантии или же ориентируется исключительно на новые дома, выступая, возможно, прикрытием для застройщика», — отмечает Мария Литинецкая.

Если застройщик признан банкротом, то подать на него в суд иск об устранении недостатков по гарантии уже не удастся. Единственное, на что можно рассчитывать, так это включение денежных требований в реестр кредиторов. Однако это возможно только при условии, во-первых, введения процедуры конкурсного производства, во-вторых, если собственники уже самостоятельно завершили работы, то есть рассчитывают именно на покрытие расходов, а не другой тип компенсации.

«Если к моменту обнаружения дефектов застройщик ликвидировался, то есть возможность обжалования ликвидации в судебном порядке. Однако на практике подобные дела крайне затруднительны и трудоемки. И собственник помещения вынужден будет самостоятельно исправить недостатки», — отмечает Наталья Шаталина.

Если брак не со стороны застройщика, а со стороны поставщика оборудования, то застройщик может попытаться перекинуть ответственность на поставщика, но собственник должен добиваться устранения недостатков именно от застройщика: коммуникация с поставщиками не его задача. «Перед долевым инвестором в любом случае за недостатки объекта долевого строительства отвечает застройщик. В дальнейшем застройщик вправе предъявить поставщику оборудования требование о возмещении убытков за некачественную поставку, но этот спор уже не касается долевых инвесторов», — объясняет Василий Шарапов.

Екатерина Сахарова

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Законы, связанные с кадастром меняются быстрее, чем хотелось бы, а что с налогами на недвижимость

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Что сегодня подтверждает право собственности на квартиру или дом

Чему научил кризис при строительстве торговых центров

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

Вперед к победе в цифровой ипотеке

Сергей Полонский: откровенно о наболевшем и строительном лобби

Склады России: докризисные площади не востребованы и пустуют, а спрос на новые «под ключ» есть


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Где-то в России
Наверх