Москва +21 °C.
Архив публикаций
«    Июнь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
22 май 07:30Недвижимость

Недвижимость в России: особенности продаж

Автор: Владимир Гурвич

Еще не так давно, чтобы продать недвижимость, достаточно было ее просто построить. Сегодня это правило перестало работать


 

Долгое время  застройщики без всяких затруднений продавали все, что возводили. Эти времена прошли, теперь, чтобы реализовать свою продукцию, приходиться прикладывать большие усилия. И в первую очередь, верно оценивать рынок, изучать пристрастия покупателей. И в соответствии с ними формировать номенклатуру предлагаемой недвижимости. Это требует от компаний серьезной перестройки.  Не у всех она проходит гладко, но без нее успеха уже не достичь.


 

 

В поисках своих ниш

Рынок недвижимости развивается циклами. Особенно это стало очевидным в последнее время. По словам директора по маркетингу компании LEGENDA   Intelligent Development Всеволода Глазунова,   с 1998 по 2014 все строили примерно одно и то же. И при этом все продавалось. Но случилось то, что должно было случиться: спрос насытился, а конкуренция заставляет девелоперов искать свои пути.

Сегодня цены на рынке во многом определяется тем, какой ценник выставляют компании-лидеры. А у них одна задача – реализовать всю свою продукцию. Поэтому более мелкие фирмы должны искать свои ниши. Если автоматически двигаться за крупными игроками,  то попадешь в туже аудиторию, что  они. А это заведомо проигрышная позиция. Нужно искать своего покупателя.

По мнению Всеволода Глазунова,  в России главная свободная ниша – это качество жилья. Стройкомплекс просто катастрофически не готов к качественному строительству. Даже рабочих, способных хорошо работать, найти сложно.

При этом надо осознавать, что высокое качество относится не только к квартире, но ко всему проекту. Продается не просто объект недвижимости, продается будущая жизнь жильца. А она включает множество компонентов: архитектурную компоненту, обслуживание со стороны УК, безопасность, благоустройство, возможность заниматься спортом, проведение досуга, коммуникации между людьми.

Но даже лидеры отрасли в большинстве своем не готовы бороться за потребителей в таком контексте.  Между тем, согласно проведенному анализу,  до 15 % при принятии решения по покупке недвижимости относится к архитектуре комплекса и проектным решениям.

 

Недвижимость в стиле  smart

Сегодня важнейшим компонентом успеха проекта становится квартирография. Как констатирует Александр Абрамов, главный архитектор проектов Управления развития продукта ГК КОРТРОС, раньше у всех она была во многом схожа. Сейчас разнообразие предложений возросло на порядок, от двухуровневых квартир до студий. При этом постоянно приходится менять варианты планировок, так как предпочтения покупателей крайне динамичны. Так совсем недавно большой популярностью пользовались студии, теперь спрос на них резко пошел вниз. Для нынешнего покупателя характерна большая функциональность, он не желает переплачивать ни за дополнительные  метры, ни за дополнительные опции. 

Но есть и обратная сторона вопроса.  По словам Александра Абрамова, перед застройщиками стоит задача по формированию вкуса покупателей. Многие из них не ведают, чего они хотят на самом деле.  Это особенно важно в силу того, что строительство дома идет долго, и за это время пристрастия  людей могут измениться. И если ничего не предпринимать, то произведенный продукт может оказаться невостребованным.

Определяя квартирографию дома, нужно учитывать целый ряд факторов. Это демографические тенденции общества, целевую аудиторию будущих жильцов. По словамНадежды Коркка, директора по продажам проектов комфорт-класса Группы ПСН,  сегодня  планировка важнее размера площади. Четкое сегментирование целевой аудитории позволяет оптимизировать наличие определенных планировок внутри ЖК. Важно предоставлять  покупателю большой выбор площади квартир и их  конфигураций, поэтому в каждом проекте должны быть студии, квартиры от одной до четырёх комнат, а также жилье, как с стандартным, так и с евроформатом.  Как правило, в таких планировках кухня получается чуть больше по размеру, и общее восприятие квартиры меняется – она становится более просторной. При этом квартиры с маленькими кухнями больше не пользуются спросом у покупателей. В целом, жилье может быть небольшим по площади, но с максимально эффективной планировкой.

Сегодня растет число покупателей, желающих приобретать квартиры с отделкой. Хотя пока они в абсолютном меньшинстве, их примерно четверть. Но сам тренд очевиден. Но что любопытно; те, кто покупают жилье с отделкой, проверяют каждую мелочь. Вплоть до расположения розеток.    

 

Город в городе

Высокая плотность застройки и особенности жизни в столице,   в других больших городах  вынуждают их  расти не только вширь, но и вверх. По словам Серджио Тровати, директора департамента реализации проектов GORN Development, только в Москве более  150 зданий превышают 150 метров высотой.

Существует целый набор причин, почему в мире, в том числе и в России, возводят небоскребы. Они позволяют городам экономить земельные участки; из них открывается бесподобные виды на окрестности; в них престижно жить; обычно это смелая, новаторская архитектура; близость к центру  города.

Но чтобы небоскребы были пригодны для комфортного жилья, они требуют особого подхода. Здесь повышенное  внимание уделяется конструктивным решениям, пожарной безопасности, розе ветров. Обычно для фасадов используются самые лучшие материалы,  такие сооружения нуждаются в особых типов лифтов, в повышенной шумоизоляции и энергоэффективности.    

Особенность проектирования небоскребов в России  заключается в том, что до 2017 г. единых правил проектирования зданий выше 100 м в стране не существовало, в отличие от Европы, Азии или США. С июля 2017 г. заработал новый свод правил « Здания и комплексы высотные. Правила проектирования». Однако до сих пор многие вещи не унифицированы, например, проектирование фасадов и требования к вертикальному транспорту. Поэтому до момента введения единых правил для проектирования высотных зданий каждый небоскреб остается уникальным объектом, и его качество определяется репутацией и опытом застройщика.

В связи с этим абсолютно все инженерные системы здания, важные конструктивные элементы, фасады, комплексная пожарная безопасность прорабатываются для каждого здания в индивидуальном порядке. Необычная геометрия вынуждает застройщиков изменять планировки от этажа к этажу, что наряду с видовыми характеристиками влияет на цену.

Особенность жизни в небоскребе еще и в том, что по сути дела – это город в городе. В этой связи очень важно, чтобы в здании действовал бы хотя бы небольшой комбинат бытовых услуг. 

 

Учесть все

Самое сложное в нынешних условиях – это выстраивание правильной экономики объекта. Замыслы  архитекторов обычно слабо с ней связаны,  у них свои представления о должном. Задача девелопера оценивать все стороны проекта, не снизив качество архитектуры, сделать так, чтобы строительство оставалось бы в пределах разумной сметы.

При проектировании жилого комплекса нужно помнить о большом числе факторов: архитектуре зданий,  планировках, общественных пространствах, розе ветров, видах из окон, нужно заложить возможности для благоустройства, досуговых зон, магазинов, и социальной инфраструктуры. Привычные уже столичным жителям «своя школа и детский сад» перестают быть конкурентным преимуществом, подчеркивает Илья Копычина, архитектор компании АрхМедСтрой. Синергия как основа устойчивой городской среды: жилой фонд, инфраструктура и благоустройство проектируются сейчас как единая композиция, все элементы которой работают друг на друга. Эффективная среда обязательно многофункциональна.

Существует огромный эффект от благоустройства. Сергей Иванов, генеральный директор компании Public Spaceсчитает, что разительно отличается восприятие жилых домов  до и после проведения таких работ на прилегающих к домам  территориях. Очень  важно проведение  зонирования пространства, размещение площадок с разным назначением в определенных локациях для социального взаимодействия в жилом комплексе или районе.

Согласно существующим наблюдением, хорошая среда увеличивает размер продаж до 18%, при этом еще и возрастает и цена  недвижимости.

Но существуют и обратные факторы, то есть те, которые понижают стоимость недвижимости. Заканчиваются деньги на реализацию проекта, их экономят за счет благоустройства. Нет общей его идеи. Использование частных площадей и территорий под общественные нужды. «Забывают про отвод ливневых стоков. Плохое освещение придомовой территории.   Некачественные покрытия для детских и спортивных площадок. Не учитывается, как можно зимой использовать общественное пространство. Не хватает чувства меры в цветовых решениях. Не выделяются места для  досуга старшего поколения жильцов. Использование только что высаженных маленьких деревьев на стадии продажи  не повышает объемы реализации недвижимости.

С каждым годом становится все сложней продавать построенное жилье. Возможно, далеко не всем такая ситуация нравится. Но в целом следует признать эту тенденцию позитивной. Сегодня девелоперы вынуждены реализовывать не просто квадратные метры, а целые общественные пространства. А от этого наши города и селения только выигрывают.


Владимир Гурвич

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Если на коммерческую недвижимость падает спрос, значит, экономика идет вразнос

Рынок офисной недвижимости Москвы разбился на три зоны, пока...

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Коворкинги - рай для инвесторов на нулевой точке отсчета

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке

Склады России: докризисные площади не востребованы и пустуют, а спрос на новые «под ключ» есть


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Где-то в России
Мероприятия

5-8 июня 2018 г.

МО, МВЦ "Крокус Экспо"

Яндекс.Метрика
Наверх