Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Доступное жилье в России мало кому доступно » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва +8 °C.

Архив публикаций
«    Октябрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031 
23 май 07:30Недвижимость

Доступное жилье в России мало кому доступно

Автор: Владимир Гурвич

Если в стране нет сектора доступного жилья, значит, социальная политика ущербна


 

Что такое жилищная политика? Вопрос этот далеко выходит за рамки чистой теории. На самом деле, от него зависит судьбы миллионов людей, их возможность улучшать свои  жилищные условия. А в основании любой жилищной политики должно лежать идея доступного жилья. То, как она формулируется в обществе, в большой степени определяет ситуацию на рынке недвижимости.


 

Параллельные вселенные

 Мировой опыт показывает, что проведение  градостроительной политики и наличие сегмента доступного жилья тесно связаны между собой. Президент Фонда «Институт экономики города»Надежда Косарева считает,  что в  крупнейших городах,  разных стран градостроительная и жилищная политики тесно взаимосвязаны. Если же посмотреть на российские федеральные, региональные, местные программы жилищного строительства, то они никак не скоординированы с существующими инструментами градостроительного регулирования, генпланами, правилами землепользования и застройки, правилами благоустройства, нормами градостроительного проектирования. Возникает ощущение, что это у нас эти  две области, словно  параллельные вселенные.

При этом вопрос доступности жилья в России стоит на повестке дня уже второе десятилетие, но наше понимание его сути значительно отличается от видения в зарубежных странах. А причина этого все та же -  отсутствие взаимосвязи градостроительной и жилищной политик.

 

Среда улучшается, жилье дорожает

Сейчас у нас одним из приоритетов является формирование комфортной городской среды, но как показывают многочисленные зарубежные научные исследования, которые проводились с начала 60-70 гг. прошлого века, задача повышения комфортности среды, в частности, через жесткое градостроительное регулирование, ведет к повышению цен на жилье, отмечает Надежда  Косарева. Это означает, что часть населения лишается возможности удовлетворять свои жилищные потребности.

За рубежом эту дилемму  понимают. И дают на этот вызов свой ответ. Да, мы хотим комфортную среду, но осознаем, что цены на недвижимость увеличиваются. А потому часть общественного благосостояния должна быть направлена на то, чтобы обеспечить достойные жилищные условия тем гражданам, которые не в состоянии самостоятельно справиться с возросшей ценовой нагрузкой. Именно в рамках такой парадигмы и возникает в зарубежных странах понятие доступного жилья для той категории людей, которые не могут участвовать в рыночных жилищных отношениях. При этом создаваемое в рамках специальных мер  доступное жилье – это в основном наемное жилье, а не жилье в собственности.

 

Как придется

Проблема России в том, что у нас нет последовательной политики по формированию сегмента доступного жилья. Более того, не сформулированы четкие критерии, которые определяют смысл этого понятия. При этом, как отмечает   исполнительный директор ИЭГ, директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди,  одним из основных достижений российской жилищной политики является повышение доступности приобретения жилья в собственность. Так, за последние десять лет сократились сроки накоплений на приобретение жилья с 5,5 до 3,5 лет. Большую роль в этом играет развитие ипотеки. В 2006 году только 18% граждан могли позволить себе приобрести квартиру с помощью сбережений и ипотечного кредита, а по итогам 2016 года этот показатель достиг 35%. (В Москве лишь 18% жителей столицы могут взять такую ссуду. Не удивительно, что в городе один из самых низких показателей доступности жилья). Эти цифры отражают  ситуацию с рыночной доступностью жилья при приобретении его в собственность.

Рост доступности жилья был связан в первую очередь с мягкой градостроительной политикой, отсутствием жестких требований к застройке. Она велась преимущественно на свободных территориях, на окраинах или за чертой города.

 

 Есть чему поучиться 

Эту фазу проходили и другие страны, правда, 50-60 лет назад. В США на рубеже 70-х годов доступность жилья стала снижаться. Это заставило в городах, например, в Нью-Йорке, где применяется жесткое градостроительное регулирование, задействовать  инструменты искусственного формирования сегмента доступного жилья. Так, в кварталах, где строится такая недвижимость, застройщики получают «бонус» в виде возможности возводить до 33% дополнительных коммерческих площадей при условии выделения 20% от построенного для малообеспеченных граждан.

Примером удачной политики  по созданию сектора доступного жилья является  Вена, считает  Александр Колонтай,заместитель директора Института Генплана Москвы. Здесь формируется социальный жилищный фонд, предназначенный не только для экономически слабых, малоимущих слоев населения, но для значительных социальных групп. В Вене 45% всего фонда жилья составляет доступное арендное жилье, из них 25% – социальное, а 20% – льготная аренда. Этим обеспечивается устойчивое развитие всего общества. Смысл доступного жилья в том, чтобы формировать определенные социальные лифты в развитии населения, формировать будущую экономику и человеческий капитал. Вот задача доступного жилья в том понимании, как сегодня это видит прогрессивная Европа, отмечаетАлександр Колонтай.     

 Еще больший объем льготного жилья имеет Хельсинки -  50%,  25% составляет социальное жилье, ориентированное, в том числе, на студентов и молодежь и финансируемое национальным правительством. Льготное арендное жилье, которое со временем может приватизироваться составляет тоже 25%. Распределением последнего занимается специальная некоммерческая городская организация. Стоимость социальной аренды однокомнатной квартиры для одиночки в соответствии с утвержденными стандартами в Хельсинки составляет около 832 евро в месяц, включая 203 евро коммунальных платежей. Это 42,7% от чистого дохода одного человека с учетом подоходного налога в размере 35%.

 

Без вины виноватые

В России в целом огромный пласт населения отрезан от возможности приобретать или получать доступное жилье. Не сформированы критерии, по которым они могли бы иметь к нему доступ. Положение обострилось после начала экономического застоя, сопровождающего падением доходов и исчерпания свободных площадей для массового строительства. Возникла новая повестка дня – строительство внутри освоенных городских пространств.  

Отсюда так важен зарубежный опыт в этой сфере. В развитых странах есть сегмент доступной недвижимости. Он предполагает возможность ее приобретения по ценам, которые по силам для семей с невысокими доходами. С этой целью используются различные роды субсидии, причем, далеко не всегда это бюджетные средства. При этом существует критерий таких домохозяйств, он предполагает, что доля их расходов на аренду жилья не превышает 25-35% от их месячного бюджета.

Было бы неверно утверждать, что в России нет категорий льготников. Более того, их даже чересчур много. Но при этом плохо известно, кто реально нуждается в помощи, так как у нас зачисляют в эти группы по формальным признакам. В результате неясно, кому действительно надо помогать и какие инструменты задействовать.

Новая повестка создания комфортной городской среды диктует необходимость решать вопрос доступного жилья путем развития как рыночного, так и социального, некоммерческого наемного жилья, отмечает Татьяна Полиди.  Так происходит в зарубежных странах, где доля владельцев жилья незначительная, а наряду с созданием «дорогой» городской среды формируются механизмы перераспределения частных городских ресурсов для формирования арендного жилья, в том числе доступного для семей с невысокими и низкими доходами.

 

Кто сумел, тот и получил

В России пока такая политика носит несбалансированный характер. Большинство мер направлены только на поддержку спроса на приобретение жилья в собственность. Причем, такая поддержка в основном предоставляется без учета финансового состояния  получателей субсидий. Это ведет к неэффективному использованию ограниченных бюджетных средств, когда субсидии и налоговые преференции предоставляются семьям с относительно высокими, а не низкими доходами. Ежегодно федеральный бюджет теряет 70-80 млрд руб. от налоговых вычетов при приобретению недвижимости без учета бюджета семьи.  

У нас отсутствуют легитимные инструменты публичных обременений частных инвесторов обязательствами по созданию доступного жилья. В Европейском Союзе практикуются четкие предписания на этот счет, поэтому у девелоперов нет выбора, они вынуждены строить такие площади. У нас же  большинство инструментов, направленных на эти цели,  сводятся к субсидированию из бюджетов. Слабо развиты инструменты управления земельной рентой на муниципальном уровне, есть лишь налог на недвижимость. Прослеживается  недостаток  градостроительных требований по доступному жилью.

В первую очередь речь идет о появлении сектора арендного жилья. Еще 6 лет назад был поставлен вопрос об его создании. За этот период ничего не сделано, снова все сосредоточилось вокруг ипотеки. Но потенциально ее могут взять только 35% населения, остальные отрезаны от нее низкими доходами. По сути дела у этих людей нет перспектив на  улучшение своих жилищных условий.

 

Глобальный дефицит

Андрей  Боков, академик Российской академии архитектуры и строительных наук замечает, что в России существует не просто проблема доступного жилья, а в целом жилищная проблема. Многие жители живут в домах с уровнем комфорта XIXстолетия. За рубежом проводится разная жилищная политика, но ее главная черта в том, что она реагирует на вызовы времени. А вот у нас это выражено слабо. В России жилищная политика проводится с сильным  креном в интересах обеспеченного сословия.

Это особенно становится наглядным на фоне того, что в России вообще мало строится жилой площади. При таких скромных объемах трудно выделять ее часть для обеспечения малообеспеченных граждан. Только если увеличить ввод не менее в два раза, может появиться сектор доступного жилья. При этом надо учитывать и то, что меняется баланс жилья, который напрямую связан с характером занятости. Мы же продолжаем клепать дома  по одним и тем же стандартам. 

У нас вряд ли изменится жилищный политика, если  концептуально не определимся  с понятием «доступное жилье» с учетом его ценовой доступности для семей с невысокими и низкими доходами и формами владения такими жилыми помещениями. Этим меры, разумеется, не исчерпываются. Но пока мы не создадим базис для такого курса, дальше продвигаться в этом направлении будут сложно.


Владимир Гурвич

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Недвижимость в России: особенности продаж

Если на коммерческую недвижимость падает спрос, значит, экономика идет вразнос

Навязчивая реклама с билбордов перешла в телефонный формат: как это работает на рынке недвижимости

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Одноэтажная Россия: призрак или признак благосостояния

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Приключение» шведских девелоперов в России

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Где-то в России
Наверх