Как-то незаметно прошел закон, узаконивший заключение прямых договоров в ЖКХ. А ведь последствия его могут быть весьма серьезными

Поиск эффективных форм договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирных домах идет давно. Он вызван сложностями организации управления в них.  Большая их доля  представлена так называемыми кондоминиумами, где  квартиры и нежилые помещения   находятся в индивидуальной или совместной собственности различных лиц, а другая часть дома – в частности,  инженерные системы – относится к общему имуществу.  Пробовались разные юридические способы решить вопрос, но идеального варианта так и не нашли. Теперь это пытаются сделать с помощью прямых договоров.

Рубикон перейден

Проблема в том, что согласовать интересы большого числа собственников помещений по управлению  многоквартирным домом (МКД), в том числе в части предоставления коммунальных услуг, чрезвычайно сложно. Отсюда вытекает необходимость использования механизмов  управления им через  ТСЖ или через привлечения УК.  Но при этом многие поставщики коммунальных ресурсов не довольны наличием таких посредников, они хотели бы иметь прямые договоры с каждым собственником.

Недавно принят  федеральный закон о  переходе на прямые договора ресурсоснабжающих организаций (РСО) с собственниками помещений в многоквартирных домах. Следует отметить, что и до принятия этого документа  прямые договора использовались при оказании коммунальных услуг. Когда в 2005 году был введен  ЖК, в нем была предусмотрена подобная возможность только при непосредственном управлении МКД.

Однако затем были введены  законодательные ограничения на заключение прямых договоров. Правительство РФ вопреки ЖК, своим решением расширило такую практику, были приняты подзаконные акты. Но, как напоминает  Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт  экономики города» Дмитрий Гордеев, если правовые нормы противоречат ЖК, то в этом случае применяется ЖК.

Такая ситуация создала правовую неразбериху. Одни нормы прямые договора разрешали, другие нет. Любопытно, что судебная практика наглядно отражала эту коллизию;   половина судебных решений  гласило, что по отдельным домам такие соглашения могут заключаться, другая половина их запрещала. И это происходило при действующих одних и тех же законов.   

По мнению Дмитрия Гордеева,  эти противоречия, как и  долгие дискуссии, которые предшествовали принятию законодательных поправок по вопросу прямых договоров,  были обусловлены серьезным перекосом в пользу одних или других участников рынка.

Но и после принятия закона, легализующего прямые договора, далеко не все спорные моменты сняты. Так, отсутствует  у общего собрания полномочия по принятию решений по вопросу о возложении на управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК функции исполнителя коммунальных услуг; ограничена  возможности обратного перехода собственников помещений по решению общего собрания со схемы прямых договоров на схему, при которой УК, ТСЖ и ЖСК являются исполнителями коммунальных услуг. Есть   еще целый ряд норм, над которыми придется  работать.

Однако произошло главное, Рубикон перейден. Что дальше?

Шаг назад или шаг вперед?

Новый закон вызывает неоднозначную реакцию. Профессор НИУ ВШЭ, директор направления Корпоративного центра ПАО «Ростелеком» Сергей  Сиваев отмечает, что является  сторонником того, что УК  должна работать по принципу «одного окна» для собственников помещений в многоквартирном доме.  Формата договорных отношений (прямые договоры или нет) – это избыточное регулирование сферы управления МКД, гораздо лучше, если их  вообще нет. Но при этом Сергей  Сиваев считает, что если прямые договоры существуют, то пусть они будут в правовом поле, чем, если бы они из него выпадали.

По мнению Сергея  Сиваева,  введение прямых договоров, также как в свое время введение лицензирования УК и  предельного индекса на коммунальные услуги, стало очередной   частной попыткой найти решение гораздо более общей  проблемы - правовой разбалансированности вопросов распределения ответственности за состояние  многоквартирных домов. В целом же это свидетельствует о системном  кризисе российского жилищного законодательства в части управления жилой недвижимостью. Вместо общих решений решаем отдельные задачи.

В этой ситуации важно окончательно все не зарегулировать. Нужно оставить пространство свободы для принятия решений. Например,  позволить  ТСЖ  решать – платить по индивидуальным счетчикам или общедомовым. Такая практика существует за границей.

Еще более радикального  мнения  придерживается Михаил   Никольский, генеральный директор ООО «Региональные инвестиции и городское развитие». Он  полагает, что благодаря нововведениям мы сделали шаг назад от развивающейся сегодня во всем мире модели экономики совместного потребления. Целесообразность такого шага можно понять, ответив на вопрос:  повысилась ли собираемость коммунальных платежей при переходе на прямые договоры? Эффект надо оценить, учитывая дополнительные расходы РСО на создание абонентской службы и претензионной работы.

К плюсам принятия закона эксперт относит то, что отныне суды не станут больше принимать волюнтаристские решения.  «Более подрывной ситуации правового нигилизма придумать достаточно сложно, и такую ситуацию оставлять  нельзя».

Раскол

Судя по всему, закон о прямых договорах вносит раскол среди РСО. Наталья  Побединская, заместитель исполнительного директора по правовым вопросам Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, отмечает, что члены организации разделились на тех, кто поддерживает прямые договоры, и кто – нет. Последние обычно работают в небольших городах, где всего 3-5 управляющих организаций, все друг друга знают, взаимодействуют по отлаженным схемам. Здесь никто не заинтересован в дополнительных расходах при переходе на новую схему предоставления коммунальных услуг.

Сама идея прямых договоров во многом возникла в качестве решения проблемы неплатежей в ЖКХ. Но многие РСО не горят желания предоставлять  коммунальные услуги, они хотят доставить свой ресурс до стен дома, получить за него плату. А всем остальным пусть занимаются другие.

У РСО и без того существует острая проблема: кто при прямых договорах  будет нести ответственность за содержание домовых сетей, за чей счет они будут обслуживаться? Это важный вопрос, так как остается не до конца понятным, кто отвечает за качество коммунальной услуги в точки ее забора. Например, горячая вода должна обладать тремя параметрами: нужной температурой, чистотой, давлением. Чтобы все это обеспечить, в доме должны быть в хорошем состоянии сеть и оборудование.

Или другой пример: отопление помещения должно иметь  определенную  температуру. Но она зависит не только от градуса горячей воды, но и от того, как сохраняется тепло в доме и квартире. Каким образом поделить тут ответственность? 

Возможно, в  данном вопросе стоит обратиться к опыту зарубежных стран, где дом считается единым объектом с общедомовым счетчиком. И сообщество внутри МКД  решает, как вести расчеты с ресурсоснабжающими организациями и как взаимодействовать с управляющей организацией.

Сегодня уже есть прецеденты насильственного перехода на прямые договора по решению ТСЖ. В этом случае РСО не может ему отказать, так как  рискует получить неприятности. Но для ресурсников требуется свой юрьев день, иначе они могут попасть в зависимость от потребителей.

А вот УК в целом за переход на прямые договоры. Для них это снижение рисков. Дело в том, что собственник жилья может не платить за него три месяца, а если так поступает УК, то может потерять лицензию.    

Пока долги только растут

Остается до конца неясным, как прямые договора в целом повлияют на ситуацию в ЖКХ. Пока же дебиторская задолженность ресурсоснабжающим организациям по итогам первого квартала 2018 года выросла до 1,4 трлн  рублей.

Как считает Алексей  Макрушин, генеральный директор Ассоциации «ЖКХ и городская среда», причин тут несколько. Во-первых,  мы наплодили очень много небалансов и убрали ОДН на водоотведение.  Во-вторых, рынок управляющих организаций часто построен на местном административном ресурсе, который при проблемах с платежами стоит на стороне УК. В последнем случае, введение прямых договоров – это консервативная стратегия со стороны РСО получить свое.

Поводом к введению прямых договоров стал вопрос, кто отвечает по долгам – в одном случае должником является УК, в другом – собственники помещений. И при оценке законодательных изменений позиция РСО была основана именно на этом ключевом пункте. А при существующих технологиях переход на новый  способ работы  стал существенно дешевле – у многих РСО есть биллинговые системы, которые легко перестраиваются под новую схему. Между тем, есть и «минус» для РСО: если раньше с легитимностью протоколов решений общих собраний собственников разбиралась УК, то теперь это проблема ложиться на РСО.

Перспектива в тумане  

По мнению  Президента ИЭГ  Надежды Косаревой,    управление коллективной собственностью – это самая сложная форма, которая существует в социально-экономической природе собственности. В МКД  нет ни одного лица, которое заинтересовано в сохранении и увеличении стоимости этого актива. Именно по этой причине коллективную собственность в жилищной сфере никто не продуцирует в таком количестве, как у нас. За рубежом кондоминиумы составляют всего порядка 5-10%, а в массе своей  МКД  находятся во владении  одного лица. Это  так называемые  доходные дома.

 Перспектива решения вопросов в сфере управления МКД – это снижение числа кондоминиумов и увеличение количество арендных домов, особенно в крупных городах. И пока жильцы не чувствуют себя собственниками,   государство вынуждено многое делать за них.  В том числе и не от хорошей жизни  принуждать их переходить на прямые договора.  Хотя, что из этого выйдет, пока до конца не знает никто.

Владимир Гурвич