Самые актуальные новости строительной отрасли в России и за рубежом

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется » Информационное агентство "Строительство"

Региональная версия ТАТАРСТАН Перейти на региональный сайт
  Москва −13 °C, снег.

Архив публикаций
«    Декабрь 2018    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 
08 окт 07:30Недвижимость

Первичный и вторичный рынки недвижимости: борьба обостряется

Автор: Оксана Витязева


Каждый из нас потенциальный участник вторичного рынка недвижимости. А потому мы все заинтересованы в том, чтобы он находился в активном состоянии.

Вторичный рынок – это составная часть всего рынка недвижимости в целом. Для многих людей он особенно важен, так как именно вторичную квартиру они планируют приобрести. Поэтому для них весьма полезно знать, что происходит в этом сегменте, есть ли смысл покупать или продавать квартиру сейчас или стоит подождать с этим решением.

Затишье сменилось скромным подъемом

После предыдущих лет в 2018 году вторичный рынок недвижимости немного оживился. Одним из положительных факторов является небольшое, но все же сокращение доли продаж в низком ценовом диапазоне: для Москвы в старых границах нижним ценовым диапазоном считается бюджет покупки до 6 миллионов рублей. По данным операций ГК «МИЭЛЬ», если в 2016 году доля продаж до 6 миллионов рублей составляла 26%, в 2017 – 32%, то за 8 месяцев 2018 года – 29%.

Сегодня «костяк» составляют продажи от 6 до 9 млн рублей – 37%. Еще 16% продаж – это квартиры в ценовом диапазоне от 9 до 12 млн рублей. От 12 до 15 млн рублей – еще 7%.

Средняя цена предложения была стабильна в 2017 году по сравнению с 2016 годом, а в 2018 году мы видим небольшой рост за счет вымывания наиболее ликвидных объектов. Цена предложения формируется по тем объектам, которые выставлены на продажу, более объективную картину показывает динамика цены проданных квартир. Что происходит со средней ценой проданных объектов? По данным группы компаний «МИЭЛЬ», если сравнивать 2017 и 2016 годы, было снижение (средняя цена квадратного метра проданных квартир уменьшилась со 175,9 тыс. руб./м2до 166,8 тыс. руб./м2). Если же мы сравним 2018 к 2017, то увидим уже некую стабилизацию с небольшим ростом в последний месяц (по итогам 8 месяцев 2018 года средняя цена квадратного метра проданных квартир достигла 167,5 тыс. руб./м2).

Посмотрим на динамику цены продажи в разрезе типологии квартир. Если в 2015 году средняя цена продажи однокомнатной квартиры составляла 6,6 млн рублей, то сейчас – 5,8 миллионов рублей. Двухкомнатные квартиры в 2015 году продавалась в среднем за 10 млн рублей, сейчас средняя цена продажи в этой категории квартир составляет 9,1 млн рублей, но по сравнению с прошлым годом мы видим небольшой рост. Трехкомнатные по сравнению с 2015 годом существенно уменьшились в цене: средняя цена продажи в 2015 году составляла 14,8 млн рублей, а в 2018 году – 13,0 млн рублей. Важно отметить, что это динамика именно цены продажи, т.е. тех квартир, которые выбираются покупателем.

Что касается структуры продаж по типологии квартир, особенных изменений нет. Чуть-чуть больше стали покупать трехкомнатные квартиры за счет повышения доступности ипотеки; доля таких квартир увеличилась в структуре продаж до 24%. «Костяк» продаж составляют двухкомнатные – 41% и однокомнатные – 31%.

Чуть-чуть увеличилась и средняя площадь продаваемых квартир на вторичном рынке: средняя площадь проданных однокомнатных в прошлом году составляла 36 м2, в 2018 году – 36,5 м2. Площадь трехкомнатных квартир в прошлом году составляла 72 м2, а в этом – 73,8 м2. Средняя площадь проданных двухкомнатных оптимизируется – 52,5-52,1 м2соответственно.

Что предпочитают покупатели в 2018 году? По данным операций ГК «МИЭЛЬ» на вторичном рынке квартир Москвы 33% покупателей выбирают компромиссный вариант по цене и качеству – панельные дома с кухнями от 7,8 метров до 10 метров. На панель с кухней до 8 метров соглашаются еще 20%. Наиболее качественные дома – это кирпичные дома с кухней от 8 метров и панельные дома с большими кухнями от 10 метров, монолитные, монолитно-кирпичные дома. Их доля в продажах составляет около 33%, это тоже немало. На кирпичные дома с маленькой кухней приходится 6% продаж.

Реновация пока не влияет на рынок

Реновация пока не помешала вторичному рынку. На пятиэтажки с маленькой кухней по итогам 8 месяцев 2018 года пришлось всего 7,7% в структуре продаж. Причем эта доля включает все пятиэтажки с малой кухней в целом; примерно половина из них вошли в списки реновации. В прошлом году эта доля составляла около 10%, то есть всплеска интереса со стороны покупателей не произошло. Но продавцы таких квартир, которые вошли в списки реновации, частично снимают свои объекты с продажи, что отражается на росте цены предложения таких квартир.

В программу реновации включен 5171 дом. По заявлению правительства Москвы, до конца 2018 года будет расселено 40 домов, то есть это менее 1% от заявленного количества.

Ипотека – драйвер роста

Основным драйвером для роста сделок на вторичном рынке квартир с осени 2017 года является ипотека. Объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы существенно уменьшился в 2017 году, в 2018 году наблюдается совсем небольшое снижение, что позволяет ценам предложения расти. Самый главный фактор, который повлиял на активность сделок на вторичном рынке, – это снижение ставки по ипотеке. Если в начале 2015 года средневзвешенная ставка была 14,5%, то сейчас она преодолела психологический барьер в 10% и составляет 9,63%.

По мере снижения ипотечных ставок растет доля ипотечных сделок. По данным группы компаний «МИЭЛЬ», если в 2016 году на вторичном рынке она составляла 27%, то в 2018 году достигла рекордных показателей в 44%.

Что происходит на первичке? Эксперты уверены, что если бы не ипотека, то в Московской области количество ДДУ уменьшилось бы на 15%, а суммарно по Москве и Московской области – на 1%. Откуда такие выводы? В 1 п/г 2018 в Москве в старых границах мы видим суммарный рост сделок, точнее ДДУ, на 46%; из них по ДДУ без ипотеки, то есть за «живые» деньги, прирост 22%, а по ДДУ с ипотекой прирост 83%. В Новой Москве прирост с ипотекой 105%, а за живые деньги всего 3%. В области минус 15% – это за живые деньги, и с ипотекой плюс 13%.

Говоря о динамике ипотеки, важно отметить, что не только ставки, поступательно снижаясь с 2015 года, преодолели психологический барьер в 10% осенью 2017 года, но и сократилась разница между ставками на вторичном рынке и первичном, что опять же пока играет в пользу вторичного рынка.

Покупатель, выбирая квартиру, рассматривает как первичный рынок, так и вторичный, дальнейший выбор зависит уже от целей покупки и наличия предложений в интересующей локации. Поэтому рассмотрим динамику сделок на рынке квартир совокупно по двум.

Поскольку на вторичном рынке Росреестр публикует количество зарегистрированных прав, а не сделок, оценочно разделим его на коэффициент 1,5, учитывая, что под одной сделкой может быть и 2 права, и 1 право, а ДДУ сравним в абсолютном количестве. Мы видим, что количество сделок с квартирами обратно пропорционально ставке по ипотеке. Своего пика ставка достигла в 2015 году, сейчас она снижается, и мы наблюдаем существенный рост сделок на этом фоне.

На что стоит обратить внимание? Если сравнивать именно по полугодиям, то в первом полугодии 2017 по сравнению с первым полугодием 2016 ДДУ росли, а вторичка не росла. Почему? На мой взгляд, это произошло за счет существенного увеличения предложения на рынке новостроек. Именно в 2017 году объем предложения квартир в новостройках на рынке Москвы в старых границах впервые превзошел объем предложения квартир на вторичном рынке. При этом в структуре предложения по количеству лотов в 2017 году в новостройках преобладал комфорт-класс. За счет этого мы видели снижение цены и, конечно же, покупательский спрос по большей части перетекал на первичку.

Ипотечные перспективы

Есть ли в принципе потенциал у ипотеки? Мы наблюдаем снижение ставок, дальнейшая динамика зависит от динамики ключевой ставки ЦБ, в сентябре 2018 г. она выросла до 7,5%. При этом Минстрой обещает, что к 2024 году ставка по ипотеке будет ниже 8%, и количество населения, которое сможет воспользоваться этим инструментом, должно вырасти до 50%. Будет ли также дальше расти количество сделок, как и снижается ставка? На сайте РИА-Недвижимость проводился опрос «По какой ставке Вы готовы взять ипотеку?». С марта в опросе приняли участие 15,5 тысяч человек. По результатам опроса были получены такие результаты:

«Все, что в пределах 10% нормально», – так ответили лишь 2,7%.

«Ставка в 6-7% приемлема для 19,5% опрошенных; это как раз тот потенциал, который мы можем достигнуть за счет снижения ставки.

«Как в США, под 2%» – на такую ставку согласны 56,9% опрошенных.

«Лучше снимать жилье, чем влезать в ипотеку» – так считают 5%.

«Ипотека – это зло и ее в принципе надо запретить» – это позиция 16% респондентов.

Давайте посмотрим на реальную картину, что берется в ипотеку? За период с 2015 года по 2018 год средняя цена покупаемого по ипотеке объекта в Москве уменьшилась с 9,2 млн рублей до 8,8 млн рублей, то есть ипотечные покупатели не приобретают более дорогие объекты. При этом средняя сумма ипотечного кредита росла последние 3 года, сейчас же стабилизировалась на планке 5 млн рублей. При такой сумме кредита сроком на 20 лет примерный ежемесячный платеж в 50 тысяч рублей в месяц – большая нагрузка для семейного бюджета.

По Московской области средняя цена покупаемого по ипотеке объекта также снижается, средний размер ипотечного кредита стабилизировался последний год, но при этом соответственно увеличилась и доля кредитных средств, то есть доля своих денежных средств уменьшается. Иными словами, позитивного сдвига для увеличения доли своих средств пока не просматривается.

Факторы роста и перспективы вторички

А что же дает основание для текущего роста активности на вторичном рынке? Это увеличение доли ипотечных сделок на фоне снижения ставки по ипотеке, сокращение разницы в ставках на первичном и вторичном рынках. На пользу вторичному рынку сыграло и сокращение объемов предложения на рынке новостроек в 2018 году; соответственно небольшой номинальный рост цен на рынке новостроек и увеличение доли в структуре предложения новостроек проектов бизнес-класса. У покупателей усилился страх недостроя, поэтому часть из них перешла на вторичку. Сказалась дополнительно и реализация отложенного спроса, накопленного на вторичном рынке за предыдущие годы.

Динамика цен на вторичном рынке будет зависеть от динамики доходов населения, от объема предложения на вторичном рынке и, конечно же, от основных показателей на рынке новостроек: объема предложения, динамики цен, гарантий со стороны застройщиков по завершению проектов, наличия проектов в конкретных локациях, потому что на вторичном рынке покупатель часто привязан к своему району, к своей территории.

Прямая связь

Цены на недвижимость будут зависеть от доходов населения. Посмотрим на динамику реальной заработной платы в целом по Российской Федерации. Мы видим, что с осени 2017 года (данные ЦБ) наблюдается увеличение прироста реальной заработной платы. Особенно сильно это происходит в I квартале 2018 года. То есть прирост носил предвыборный характер. Закономерно, что основной прирост заработной платы дал государственный сектор, наибольшее увеличение зарплат наблюдалось в бюджетной сфере.

Темпы прироста рублевых вкладов населения сокращаются, при этом они ежегодно составляют около 10%, а валютные вклады сокращаются в абсолютных значениях. Если доходы населения будут расти, то и цены на рынке жилой недвижимости могут показать рост.

Поскольку жилье является базовой потребностью человека, оно всегда будет востребовано. По данным опроса ВЦИОМ, который был проведен в 2018 году, 22% россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. Среди причин были названы следующие: по сравнению с 2007 годом количество неудовлетворенных ростом тарифов на коммунальные жилищные услуги увеличилось с 18 до 40%. Такой показатель как «теснота и нехватка жилой площади» практически не изменился за 10 лет: порядка 40% респондентов недовольны метражом своей квартиры. Поэтому они являются потенциальными клиентами как для вторичного рынка квартир, так и для первичного. «Нет собственного жилья» – это опять-таки потенциальные клиенты – такую причину неудовлетворенности жилищными условиями назвали 16% опрошенных. «Ветхость, аварийное состояние жилья» – этот показатель улучшился, то есть количество недовольных сократилось, что является позитивным результатом государственных программ. Недостаточно комфортным жильем раньше выражали недовольство 21%, сейчас таких 12%. Это говорит о повышении качества проектов, улучшении планировок и большей возможности выбора лучших предложений на рынке.

По данным всероссийского опроса ВЦИОМ, 23% россиян собираются улучшить жилищные условия в ближайшие 5 лет. Еще 31% опрошенных не намерены приобретать жилье, так как в этом нет необходимости. 44% опрошенных не планируют приобретать жилье, потому что у них нет такой возможности (эта доля респондентов является потенциальной сферой роста для рынка жилой недвижимости, если все-таки доходы будут расти). Получается, что у большинства (44%) жителей пока нет финансовой возможности для изменения жилищных условий; почти треть (31%) не испытывает такой необходимости; и менее четверти жителей (23%) намерены совершать сделки на рынке недвижимости в ближайшее время.

Число желающих продать и купить растет.

Каким образом планируют покупатели приобретать квартиру? Количество людей, которые намерены взять ипотеку, увеличилось за 10 лет с 22% до 44%. А вот доля тех, кто собирается приобрести жилье за счет собственных средств, не сильно возросла (31% в 2007 г. и 34% в 2018 г.), но и не уменьшилась, что тоже хорошо, то есть «живые» деньги у населения есть. Количество тех, кто собирается продать имеющуюся недвижимость, чтобы приобрести новую, увеличилось с 17% в 2007 году до 24% в 2018 году. Это тоже хороший фактор, который является поддержкой для альтернативных сделок на рынке недвижимости.

Оксана Витязева, руководитель Отдела исследований Группы компаний «МИЭЛЬ»

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Введите два слова, показанных на изображении: *




Похожие статьи:
Элитная недвижимость: давит на рынок, в целом, и живет по своим законам

Новый закон о недвижимости меняет много, а улучшает мало

Навязчивая реклама с билбордов перешла в телефонный формат: как это работает на рынке недвижимости

Законы, связанные с кадастром меняются быстрее, чем хотелось бы, а что с налогами на недвижимость

Рынок офисной недвижимости Москвы разбился на три зоны, пока...

Государство решило: кто будет платить больше, а кто меньше обманывать

Что сегодня подтверждает право собственности на квартиру или дом

Николай Травкин о реновации, аренде и русских граблях

«Да, да! Прямо все лезут в Москву, будто она резиновая!»

Вперед к победе в цифровой ипотеке


Опрос
Дмитрий Медведев, выступая с отчетом в Госдуме, отметил, что «строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний». На ваш взгляд, хорошо это или плохо?

Фото-курьез
Подогрев подъезда снаружи
Наверх